El centro de negocios de Seattle (Washington), una de las ciudades más afectadas por el trabajo remoto. Downtown Seattle Association
Tres años después de la pandemia, la meca del mundo capitalista ha convertido el trabajo remoto e híbrido en la fórmula habitual para millones de trabajadores con consecuencias todavía impredecibles para las ciudades.
Si 2022 fue el año del tira y afloja entre empresarios y trabajadores por un retorno a las oficinas que solo unos pocos pudieron imponer, este 2023 es el momento de evaluar las implicaciones económicas para las grandes urbes de este cambio de costumbres.
Los centros de trabajo de las principales ciudades de Estados Unidos continúan con una ocupación por debajo del 50% sin que haya visos de aumentar. "Si vas a las oficinas no te encuentras a nadie. Aunque aboguen por el trabajo en equipo, veo imposible que nos obliguen a volver", cuenta un trabajador de la sede de Amazon en Seattle (Washington) bajo confidencialidad.
La ciudad costera del Oeste de EEUU, donde también tiene su sede Microsoft, ocupa el séptimo lugar a nivel nacional en número total de trabajadores del sector tecnológico con cerca de 284.000 empleados, de un total de 734.000 habitantes. "El centro parece una ciudad fantasma", comenta el empleado del gigante de Jeff Bezos.
Sus calles tienen un 40% menos afluencia de peatones respecto a 2019, según datos de la Asociación del Centro de Seattle. El tamaño medio de la urbe hace que los efectos de la desbandada sean más visibles que en otras ciudades con el mismo problema, pero con más afluencia de turistas, como Nueva York, San Francisco, Chicago o Filadelfia.
Esto ha llevado a su alcalde, el demócrata Bruce Harrell, a reconocer que "los buenos viejos tiempos" en los que todo el mundo trabajaba en el centro de la ciudad "no volverán". El día a día de Seattle son edificios de apartamentos repletos de gente pegada a sus ordenadores -las leyes fiscales de EEUU obligan al trabajador a fijar su residencia en una ciudad en concreto- mientras los modernos edificios de oficinas son un páramo sin vida.
Debate abierto
La preocupación se ha extendido entre políticos, académicos y economistas que han empezado a buscar respuestas para paliar los efectos de esta situación sobre los ingresos fiscales, el comercio minorista, los restaurantes, la financiación del transporte público, de la limpieza y del sistema de salud.
Varios líderes empresariales y de las administraciones de Nueva York, Chicago, Filadelfia y Seattle se han reunido, convocados por el centro de investigación Institución Brookings con sede en Washington, para intercambiar ideas sobre cómo reimaginar el futuro de los distritos comerciales del centro de las ciudades.
El temor generalizado es que las grandes urbes entren en lo que en EEUU llaman un "doom loop", en castellano un "bucle fatal", de pérdida de ingresos y recortes de gastos que desemboque en el cierre de negocios, un aumento de la criminalidad y el declive de las áreas más dinámicas para la economía.
Los ejemplos más recientes son la bancarrota en la que se sumió la ciudad de Detroit (Michigan) en 2013, tras el ocaso de la industria del automóvil, y la decadencia que atravesó Nueva York durante las décadas de los 70 y 80 por la falta de ingresos que devastó barrios como el Bronx o el Bajo Manhattan.
"Ya no vivimos en la misma Nueva York que vivíamos al comienzo de la pandemia", alertó la gobernadora Kathy Hochul, el pasado mes de noviembre cuando presentó junto al alcalde, Eric Adams, un informe con 40 propuestas para hacer frente a la situación. La tasa de desocupación de los edificios de oficinas de la Gran Manzana se encuentra en un 22%, la más alta desde la crisis de los 70 que convirtió a la ciudad en un lugar peligroso, según el informe.
Cataclismo en los alquileres
La consecuencia más inmediata del teletrabajo ha sido el aumento imparable de los precios de la vivienda y el alquiler. Más del 60% de esta alza histórica vivida desde 2020 se puede atribuir a esta razón, según conclusiones del Banco de la Reserva Federal de San Francisco.
Por este motivo, los expertos creen que el paso más obvio sería convertir los edificios de oficinas en apartamentos para abaratar el coste de la vivienda y atraer a la gente a los centros de las ciudades. Aunque esta solución, no es tan sencilla como parece. "Es mucho más fácil teorizar sobre ello que ejecutarlo y sacar provecho", consideran los analistas de Moody's.
Se calcula que existen un total de 305 millones de metros cuadrados de oficinas en EEUU en busca de inquilino, un 13% del mercado, mientras las empresas han comenzado a cancelar sus contratos de arrendamiento. A esto hay que sumarle la ola de despidos en las empresas tecnológicas y los bancos que han dejado ya a cerca de 125.000 trabajadores en la calle, según un análisis de Forbes.
Varios ejemplos recientes son la decisión de Twitter de cerrar sus oficinas en Seattle. Por su parte, Meta no renovará los contratos de alquiler de tres espacios de casi 140.000 metros cuadrados en Nueva York. Y en San Francisco, el rascacielos Salesforce, inaugurado en 2018, permanece vacío.
El primero en dar la voz de alarma sobre lo que puede suceder en los próximos 12 meses ha sido Arpit Gupta, profesor de finanzas en la Escuela de Negocios Stern de la Universidad de Nueva York, quien augura una caída "apocalíptica" del valor de los inmuebles comerciales para este año.
Porque, según mantiene Gupta, el cataclismo solo acaba de comenzar. El 61,77% de los contratos de alquiler de oficinas vigentes a principios de 2020 aún no han finalizado, por lo que el informe calcula que el mercado todavía no ha tocado fondo. Los ingresos por arrendamientos comerciales han caído un 17% desde enero de 2020 en todo el país.
Otro componente de la tormenta perfecta que se acerca es el impacto sobre las valoraciones inmobiliarias de estos edificios. Un ejemplo es el rascacielos que la marca de cigarrillos electrónicos Juul compró por 397 millones de dólares en 2019 el distrito de la Misión en San Francisco. Ahora está de vuelta en el mercado por 155 millones de dólares, un 60% menos.
De oficinas a apartamentos
La solución más compartida por los expertos, pero también la más compleja, pasa por transformar los edificios de oficinas en viviendas. "Los propietarios de este tipo de inmuebles están tratando de estudiar qué hacer con ellos", confirma un ingeniero de estructuras encargado de una gran constructora con sede en Nueva York.
Su construcción original es la que dificulta la reconversión. La mayoría son demasiado profundos, sin patios interiores que dejen entrar la luz natural, algunos tienen muchas columnas, ventanas que no se abren y demasiado espacio entre las paredes. Pocos cumplen con la normativa de los edificios destinados a viviendas, así que su transformación es difícil y costosa. Y, lo que es más importante, el metro cuadrado, por el momento, sigue siendo más caro que en los edificios residenciales.
Entre 2016 y 2021, en todo EEUU se cambió el uso de un total de 218 edificios de oficinas, unos 36 cada año. El 40% de las transformaciones se destinaron a viviendas dando lugar a 13.420 nuevos apartamentos, según el grupo inmobiliario CBRE. En 2022, hubo 42 reconversiones en todo el país.
En Nueva York, el mercado de oficinas más grande del país, solo el 3% de los edificios podrían llegar a ser hogares debido a sus características de construcción, según Moody's. Lo que plantea la segunda opción. Reconvertir los inmuebles en espacios para el entretenimiento.
"Las ciudades siguen atrayendo a gente que tiene interés en lo que pasa allí, que es ambiciosa y que llega para interactuar con otros", comenta el ingeniero, que da varias ideas. Si no son viviendas, podrían albergar hoteles, galerías de arte, estudios de grabación, teatros o incluso guarderías.
Sea cual sea la solución más efectiva, los propietarios de los edificios están pidiendo a las administraciones que creen incentivos para facilitar las conversiones. Mientras los políticos todavía están en proceso de configurar cuál será el mejor remedio para evitar el declive de los centros de las ciudades.
La alcaldía de Nueva York ha sido la primera en presentar un plan concreto para convertir varios edificios de oficinas en 20.000 apartamentos durante la próxima década. "La necesidad de vivienda es desesperada y la oportunidad que ofrece el espacio de oficinas infrautilizado es clara", dijo el alcalde en un comunicado, enviado el pasado lunes.
La propuesta incluye medidas específicas para aliviar las restricciones de zonificación -para permitir las reconversiones- y exenciones fiscales a los propietarios. El plan se centrará en la principal zona comercial de Midtwon Manhattan, pero también en los distritos de Queens y el Bronx, que sufren la escasez de vivienda. Un proyecto a largo plazo que no podrá evitar las previsiones de la propia ciudad que estiman un déficit presupuestario de 2.900 millones de dólares en 2024.
ESPERANZA BALAGUER
13 ENE. 2023 - 08:04
https://www.expansion.com/economia/2023/01/13/63bc476c468aeb36228b463d.html