Las principales preocupaciones al comprar una casa en la mayoría de los países del mundo son reunir el dinero suficiente y conseguir el hogar ideal, pero en Inglaterra y Gales existe una adicional: ¿es una propiedad en freehold o leasehold?
El dueño de una vivienda freehold es su propietario absoluto, incluso del terreno donde está construida, como pasa en otras naciones.
Pero quien compra una vivienda en Inglaterra y Gales bajo el sistema de leasehold, adquiere la propiedad en arrendamiento por un periodo determinado de tiempo, varias décadas por lo general, y no se convierte en dueño del terreno donde está la misma.
Generalmente debe pedirle permiso al propietario del terreno para llevar a cabo cualquier trabajo de remodelación y pagarle anualmente un alquiler de la tierra, que se conoce como ground rent.
En muchos casos, esta renta es simbólica: un "grano de pimienta", una metáfora utilizada en la ley inglesa referirse a un pago en efectivo muy pequeño.
Pero en otros se vuelve tan cara que los dueños terminan vendiendo su hogar porque no pueden seguir pagándolo.
Se calcula que un 20% de las propiedades en Inglaterra están bajo el sistema de leasehold, la mayoría de ellas apartamentos.
La mayoría de los apartamentos vendidos con contratos de arrendamiento están en ciudades.
Una larga lista de problemas
"Básicamente si eres propietario de un freehold eres dueño de lo que está abajo del suelo y todo lo que está arriba en el aire, mientras que el leasehold fue creado para que dos personas o más puedan ser dueñas de propiedades diferentes una encima de la otra", le dice a BBC Mundo el abogado Saul Gerrand, experto en valoración de inmuebles y extensiones de contratos de leasehold.
Karolina Zoltaniecka, cofundadora de Commonhold Now, una organización que lucha por acabar con el sistema de leasehold, asegura que este "tiene muchísimas fallas".
"Ha creado desajustes sistemáticos de poder que no benefician a los compradores. Es algo que no tiene cabida en una sociedad moderna", asegura Zoltaniecka.
"Rentas feudales excesivas, altísimas tarifas de mantenimiento, mal manejo de edificios que muchas veces ponen en riesgo la seguridad de los propietarios, propiedades que se deprecian dramáticamente porque ya se les está acabando el leasehold. La lista de problemas asociados al sistema es muy larga", agrega.
Un sistema medieval
Se trata de un sistema que tiene su origen en la Edad Media.
"Es un sistema feudal y medieval. En sus orígenes, había un conde propietario de las tierras y las alquilaba a alguien, generalmente un agricultor o granjero, que vivía allí y pagaba una renta con parte de lo que producía en dichas tierras o mediante algún servicio", explica Gerrand.
El régimen se mantuvo así durante siglos, hasta que en el el siglo XIX se inició una discusión sobre las injusticias que creaba..
A partir de la década de 1920 se introdujeron varias leyes de para limitar las rentas que los propietarios de la tierra podían cobrar y restringir su derecho a desalojar a los arrendatarios.
Muchos de esos propietarios empezaron a vender contratos de arrendamiento a largo plazo (típicamente entre 99 y125 años) de sus casas y apartamentos sin perder la propiedad de su tierra. Este fue el comienzo del moderno sistema de leasehold que existe actualmente.
Los leaseholds se vendieron originalmente sobre la base de que al final, cuando expirara el arrendamiento, la propiedad de la tierra y la casa volverían al propietario original.
Sin embargo, a partir de la década de 1960 hubo cambios en la ley después de que inquilinos ancianos de larga data, que tenían poco conocimiento del proceso legal, fueran amenazados con el desalojo cuando vencieron sus contratos de arrendamiento.
En la actualidad la legislación permite, entre otras cosas, que los propietarios de casas (desde 1967) y apartamentos (desde 1993) bajo el sistema de leaseholdpuedan prorrogar sus contratos de arrendamiento por 90 años adicionales.
Falta de transparencia
Joe Douglas.
Pese a ello, muchos propietarios de apartamentos con contrato deleasehold se quejan de que les cobran en exceso por las reparaciones y el mantenimiento de las áreas comunes de los edificios en los que viven y que deben hacer frente a subidas desproporcionadas del alquiler de la tierra sobre la que se levantan sus casas.
Joe Douglas aún recuerda vívidamente la sensación de felicidad que sintió en 2015 al comprar su apartamento en un edificio nuevo en el norte de Londres.
También se acuerda de cómo esa felicidad se transformó rápidamente en ansiedad y terminó en pesadilla.
Luego de vender todos los apartamentos, la constructora vendió el terreno y el edificio a un fondo de inversiones, lo cual hizo que la vivienda de Joe se devaluara instantáneamente.
Ahora tiene que pagar más de US$5.000 anuales para mantener un apartamento del que se supone que es propietario.
"Me siento estafado. Me mudé a lo de mi esposa hace dos años, así que ya ni siquiera vivo allí", le dice el joven a BBC Mundo.
Joe paga anualmente unos US$2.900 por gastos de comunidad para mantener el edificio y también debe pagar un seguro para cubrir cualquier posible daño que pueda sufrir el edificio que le cuesta casi US$2.300 anuales.
"Es muchísimo dinero. En el caso del seguro, los dueños de la tierra me envían la factura sin ningún tipo de transparencia. No me dicen si es una tarifa competitiva ni cuánto dinero ganan en comisión. No me dicen nada", explica Joe.
"Hay otros edificios en la misma zona que pagan menos de la mitad de lo que nosotros pagamos por el mismo tipo de seguro".
"Lo que nadie te dice al comprar una propiedad en contrato de leasehold es que te conviertes en un prisionero de un sistema, que no tienes ningún tipo de derecho ni sabes si quizás estás enriqueciendo a alguien que está sacándole provecho de tu situación", agrega el joven.
Propietarios por tiempo limitado
En la actualidad, cuando se vende por primera vez una propiedad en leasehold se otorga un contrato de alquiler por un período de tiempo fijo, generalmente entre 99 y 125 años, pero a veces puede ser de hasta 999 años.
Las titulares del leasehold pueden extender el contrato o comprar su hogar de manera absoluta, pero es un proceso que puede ser complicado y muy costoso.
Si no extienden el contrato, el dueño de la propiedad pierde su hogar, que vuelve a manos del propietario del terreno.
En los últimos años, grandes constructores de viviendas en Inglaterra han vendido propiedades con contratos de leasehold en los que la renta de la tierra se duplica cada 10 a 25 años.
En junio de 2022, el gobierno británico introdujo una ley que estipula que cualquier persona que compre un hogar con un nuevo contrato de leasehold al que aún le quede una duración mínima de 21 años estaá exenta de pagar ese alquiler anual de la tierra.
Sin embargo, esto no aplica a viviendas que fueron adquiridas antes de esa fecha: millones a lo largo del país que se han convertido en un peso para sus compradores y que, como la de Joe, pueden ser extremadamente difíciles de vender.
Marcha atrás
Durante años, organizaciones como Commonhold Now han alentado a las autoridades a que eliminen el sistema de leasehold.
El ministro de Vivienda británico, Michael Gove, lo ha criticado en diversas ocasiones, describiéndolo como "injusto y obsoleto".
En enero de este año dijo que cumpliría con la promesa de abolirlo, pero a principios de mayo se reveló que los planes del gobierno para reformar el sistema, que serán publicados a finales de este año, no precisarán una fecha para acabar con los leaseholds.
"El gobierno ha dado una vuelta en su decisión de abolirlo", lamenta Karolina Zoltaniecka, de organización Commonhold Now.
"Ahora dicen que van a reducir el número de leaseholds a un mínimo. El ministro de Vivienda siempre ha mostrado su rechazo al sistema, por lo que en Commonhold Now creamos que es una orden que viene del gobierno central, que siente que el sistema no necesita ser abolido completamente".
El experto Saul Gerrand asegura que los planes de abolir el leaseholdson "altruistas", pero que no está seguro de que sean realistas.
"La alternativa es crear un sistema de 'commonmhold', en el que todos en un edificio sena propietarios de la tierra. Esto, suena genial, pero en realidad bajo un régimen como este mantener el edificio y tomar decisiones en torno a él se vuelve muy complicado porque cuantos más propietarios haya más difícil es tomar decisiones", añade.
"A veces simplemente necesitas a alguien que se pare y diga: 'Yo soy el propietario y esta es mi decisión'".
Mientras tanto, Joe dice que si el gobierno no actúa seguirá sintiéndose "un prisionero más del sistema".
"Siento que mi prisión se ha convertido en una máquina de hacer dinero para otras personas y lo peor es que lo único que hice para terminar en esta situación fue comprar un apartamento".
- Norberto Paredes
- BBC News Mundo