Patio de un bloque de viviendas en Berlín. Foto: iStock
- ING llama así al mayor coste de la renovación energética de los hogares
- La firma estima un coste de esta renovación de hasta 1,2 billones en Alemania
- La directiva europea sobre la materia exige resultados ya en 2030
Un tema candente en el inmobiliario europeo está siendo la directiva que insta a la reforma energética de los edificios buscando las 'cero emisiones' en 2050. El cumplimiento de estos objetivos conlleva una apresurada renovación del parque de viviendas de los diferentes países del bloque que no saldrá gratis. En la principal economía de la eurozona han echado cuentas y los números son de vértigo: el coste de la renovación de las viviendas existentes podría ascender en el corto-medio plazo hasta los 1,2 billones de euros en Alemania. Parece hacerse una idea de la magnitud de esta cantidad, basta reflejar que el producto interior bruto (PIB) como España está en los 1,5 billones (el de Alemania está en 4,3 billones). Por sintetizarlo de una forma un poco drástica pero ilustrativa: los alemanes podrían tener que gastar en los próximos años casi el total de la economía española en cambiar las ventanas de su casa, aislar fachadas o acondicionar sistemas de calefacción.
Lo cierto es que la urgencia es cada vez mayor, en Alemania y otros lugares. Si bien la Comisión Europea abandonó su objetivo de que todas las viviendas de la UE tuvieran al menos una etiqueta energética D para 2033, adoptó la Directiva revisada de la UE sobre la eficiencia energética de los edificios (EPBD por sus siglas en inglés) en abril del año pasado. Esta normativa exige que el consumo energético medio de todo el parque de viviendas se reduzca un 16% (en comparación con 2020) para 2030. Para Alemania, esto significa mejorar la calificación media de eficiencia energética de los hogares de F a E en solo cuatro años.
Por ofrecer algo de contexto: la calificación energética es un indicador que evalúa la eficiencia energética de un inmueble o electrodoméstico mediante una escala de siete letras, de la A (la más eficiente) a la G (la menos eficiente), basándose en su consumo de energía y emisiones de CO2. Esta clasificación permite comparar productos y edificios para tomar decisiones informadas, con la clase A implicando un consumo de hasta un 90% menos que la clase G. Para los edificios, esta calificación se obtiene a través de un certificado energético emitido por un técnico cualificado después de evaluar las características de la vivienda. En España es habitual proceder a esta examen cuando se vende un inmueble.
"Ser ecológico tiene un precio", introducen los economistas de ING en un reciente análisis sobre el mercado inmobiliario germano. Y sacan la calculadora: en 2016, el coste estimado de la renovación del parque inmobiliario alemán oscilaba entre los 230.000 y 690.000 millones de euros, dependiendo de si el ahorro energético se conseguía mediante reformas profundas o reformas a menor escala. Hoy en día esa horquilla se ha disparado y estos expertos la sitúan entre los 400.000 millones y los 1,2 billones de euros. Operando con el coeficiente de viviendas que manejan estos expertos, el coste medio de una reforma energética oscilaría entre los 28.000 y los 86.000 euros por vivienda.
La gran culpable de este meteórico aumento de los costes es lo que los economistas del servicio de estudios del banco holandés denominan la "renoflación verde", jugando con las palabras renovación e inflación. Según los datos recopilados por el equipo que dirige el economista jefe Carsten Brzeski, se ha producido en la última década un aumento del 75% en los costes de construcción relacionados con la renovación de los edificios.
Una problemática de la que pueden dar fe, por ejemplo, en España todos aquellos propietarios que hayan estado pendientes de una vivienda de obra nueva o todos aquellos que hayan acometido una reforma en su hogar (mayores costes de los materiales, especialmente desde la invasión rusa de Ucrania, dificultad para encontrar mano de obra especializada...).
Para la mayoría de los propietarios alemanes, reseña el informe de ING, la sostenibilidad sigue siendo una decisión financiera. Un encuesta recogida por el banco 'naranja' en su estudio muestra que quienes han llevado a cabo renovaciones energéticas en sus casas en los últimos tres años lo han hecho principalmente por el ahorro en los costes energéticos. Por su parte, quienes se han abstenido de hacerlo citan como principales motivos los elevados costes iniciales y el insuficiente apoyo gubernamental.
Como comprar un coche caro
"En poco más de una década, el precio de la transición ecológica del mercado inmobiliario (alemán) ha pasado de ser un coche compacto a uno de gama alta. Sin embargo, la inacción también tiene un coste. Es probable que los costes adicionales de las propiedades sin renovar aumenten considerablemente en los próximos años. Además, se espera que la 'renoflación verde' se acelere en los próximos años como resultado del fondo de infraestructura del gobierno y el impulso a la construcción. En resumen, no invertir seguirá teniendo un coste", advierten Brzeski y los suyos.
El nuevo Ejecutivo de Gran Coalición entre conservadores y socialdemócratas ha puesto sobre el tablero un gran fondo para infraestructuras de 500.000 millones de euros a gastar en la próxima década. Con autopistas, puentes y líneas ferroviarias deteriorados tras años y años de austeridad, este mastodóntico programa requerirá muchos recursos tanto materiales (cabe pensar en todo el hormigón necesario) como laborales (muchos más trabajadores dedicados a la construcción). Todo ello con un punto de partida a tener muy en cuenta: los materiales ya están caros y Alemania sufre una escasez de mano de obra que no se resolverá a corto plazo. Una conjunción de elementos que puede derivar en cuellos de botella y mayores costes.
Dentro de la problemática común en los estados europeos, el contexto más actual no ha sido benigno para los propietarios alemanes. Los últimos años se han caracterizado por una elevada incertidumbre política, con nuevas normas, normas derogadas, nuevas subvenciones, subvenciones retiradas… "Este vaivén no ayuda en absoluto", señalaban desde ING ya en otro informe publicado hace unos meses.
Otra encuesta recogida en ese informe era especialmente esclarecedora. La mayoría de las medidas tomadas en términos de renovación energética se han centrado en reducir el consumo energético de los electrodomésticos. Menos del 50% de los encuestados han llevado a cabo mejoras en el edificio, como la instalación de un nuevo sistema de calefacción o la mejora del aislamiento térmico. Al mismo tiempo, un tercio de los encuestados no había adoptado ninguna medida para mejorar la eficiencia energética en los últimos tres años.
"La transición ecológica, o su ausencia, ya está dejando huella en el mercado inmobiliario, y este impacto podría intensificarse a medida que avance la regulación", lanzan a modo de admonición final desde ING. De hecho, uno de cada dos encuestados en ese estudio de consumidores prevé que la accesibilidad a la vivienda energéticamente eficiente se verá afectada por la entrada en vigor de normativas más estrictas.
"En los últimos años, la diferencia de precio entre las viviendas energéticamente eficientes y las que no lo son se ha ampliado considerablemente. Sin embargo, dado que los costes de financiación y construcción siguen siendo elevados, es muy probable que cualquier ahorro derivado de la compra de una vivienda menos eficiente energéticamente se vea totalmente absorbido por los altos costes de reforma", rematan esta investigación los analistas de ING.
