- Con hipotecas al 7% y precios de 400.000 dólares, la morosidad se intensifica
- La inversión residencial está en mínimos históricos sin mano de obra suficiente
- El encarecimiento de la vivienda expulsa a jóvenes e inmigrantes del mercado
Existe un nexo económico que aúna a las familias europeas, estadounidenses y chinas en torno a un mismo problema: la grave crisis de vivienda. En cada coordenada, las causas y las posibles soluciones son diferentes. No obstante, en Estados Unidos hace años que el desequilibrio está afectando a otros resortes del país, como la movilidad laboral o el consumo de los hogares. El encarecimiento paulatino de la vivienda no ha generado un colapso hasta el momento, pero es una de las mayores amenazas internas de la primera potencia económica del planeta.
La economía estadounidense ha servido, históricamente, como una avanzadilla para Europa de las tendencias más relevantes del mercado. El sector inmobiliario no es ajeno a esta premisa y ya sufrió en sus carnes el impacto de la crisis financiera, cuyo epicentro tuvo al mercado hipotecario norteamericano. Dos décadas después, al igual que Estados Unidos, Europa sufre una escasez de vivienda disponible, sobre todo, en las grandes ciudades del continente.
Las subidas de precios de la vivienda, el desequilibrio de la oferta y la demanda, y las alzas de tipos de interés de los bancos centrales de ambas costas del Atlántico representan un muro para quienes quieren acceder a una vivienda. Tanto las familias estadounidenses como las europeas que quieren construir su propio hogar se encuentran en un callejón sin salida ante una crisis de vivienda sin solución a la vista. El sueño de una casa en propiedad se ha convertido en la peor pesadilla para millones de ciudadanos en Occidente.
El principal problema en Estados Unidos reside en el elevado precio de las viviendas. Las casas se han disparado desde la pandemia y ahora superan los 400.000 dólares en el mercado inmobiliario, según Apollo. Es un nivel inasumible para la mayor parte de las familias estadounidenses, que se están viendo progresivamente fuera.
El alto coste de las viviendas ha encarecido, a su vez, los préstamos. La hipoteca promedio de Estados Unidos, con un plazo de 30 años, arroja una letra mensual que roza los 3.000 dólares (el salario promedio es de 5.600 dólares al mes), según datos de Bloomberg y Apollo. Al igual que el precio de la vivienda, la financiación se ha disparado desde las subidas de tipos de la Reserva Federal de hace tres años, que ahora amenazan con incrementarse.
Este escenario de tasas altas amenaza la presión crediticia a largo plazo de la economía. Los tipos de interés de las nuevas hipotecas a 30 años se encuentran en niveles similares a los momentos previos a la crisis financiera, con unas tasas de alrededor del 7%. El aumento de las nuevas financiaciones está arrastrando al alza el catálogo conjunto de los préstamos hipotecarios vivos. La tasa efectiva vuelve ahora a superar el 4%.
El aumento de los precios de la vivienda y de las hipotecas está expulsando a las familias. Apollo estima que el 56% de los hogares no pueden permitirse una vivienda. Mientras que el precio promedio ronda los 400.000 dólares por casa, la capacidad económica de 74 millones de estadounidenses sencillamente se encuentra por debajo de ese nivel.
Este encarecimiento está afectando, especialmente, a los segmentos más jóvenes y a la población inmigrante. Ambos grupos constituyen el grueso de los compradores primerizos de vivienda. La campaña de expulsiones de la actual Administración Trump ha desplomado el peso del segundo grupo, pero las familias nuevas no pueden igualmente entrar en el mercado. Mientras que antes de la crisis financiera, alrededor del 40% de los compradores de vivienda eran quienes buscaban su primera residencia, esa cifra se ha desplomado a la mitad en las dos décadas siguientes.
El problema no solo afecta a quienes quieren entrar en el mercado residencial, sino también a quienes ya se encuentran pagando una hipoteca. El aumento desorbitado de los créditos en Estados Unidos en los últimos años, con tarjetas por encima del 20% de interés e impagos a diestro y siniestro, había evitado afectar a las hipotecas. Hasta ahora.
La tasa de impagos de las hipotecas están subiendo y hay un grupo que preocupa especialmente: las viviendas multifamiliares. Este tipo de residencias, como las de los bloques de apartamentos, se concentran en las grandes ciudades, donde son más caras. Las dos empresas federales encargadas de recomprar las hipotecas, Freddie Mac y Fannie Mae, registran tasas de morosidad similares a la crisis financiera, aunque todavía no ha saltado al amplio parque de vivienda unifamiliar de EEUU.
Parte de que el impago hipotecario no se haya desbocado se debe a que cada vez hay menos hogares endeudados. Actualmente, el 40% de las viviendas de Estados Unidos están libres de cargas hipotecarias, sin embargo, esto tiene una consecuencia sobre el dinamismo económico.
Los problemas del mercado de vivienda obedecen tanto a la demanda como a la oferta. La causa principal de que los precios de la vivienda no dejen de escalar es que se construye menos que nunca con una demanda en aumento. La inversión residencial de Estados Unidos se encuentra en mínimos históricos. Este no es un problema único en la primera potencia del mundo. Por ejemplo, España también sufre la misma caída, siendo la clave de bóveda de sus crisis inmobiliaria.
La falta de inversión inmobiliaria conduce a un sector paralizado y en declive. Aunque el crecimiento del empleo en Estados Unidos permanece sólido (incluso teniendo en cuenta los vaivenes internacionales de la Casa Blanca), la fuerza laboral de la construcción está en contracción. En gran medida, por las políticas restrictivas contra la inmigración, principal fuente de mano de obra del sector.
Las consecuencias laborales no acaban en contar con menos obreros. La falta de un mercado inmobiliario robusto está afectando a uno de los pilares más relevantes de la fuerza de trabajo norteamericana: su movilidad. Las tasas de mudanzas de los estadounidenses llevan décadas en un descenso progresivo. Esto afecta, a su vez, a la producción de vivienda en un efecto de retroalimentación del que es difícil salir.
La consecuencia directa de una menor movilidad, un aumento de la demanda y un estancamiento en la producción de viviendas tiene como consecuencia que cada vez hay menos viviendas por habitante en Estados Unidos. La ratio se acerca progresivamente a 1,1 viviendas por persona, prácticamente una situación que impide la movilidad o un mercado flexible que fomente el reemplazo (lo cual incentiva a su vez la movilidad descendente).
Esto choca con una población creciente y que valora el individualismo por encima de todo. Los hogares de Estados Unidos, al igual que en el resto del planeta, son cada vez más pequeños. Conforme los nacimientos descienden y las esperanzas de vida se alargan, muchas personas viven solas o en pareja en sus residencias.
Las consecuencias a largo plazo de este contexto residencial son todavía un misterio. Sin embargo, los datos radiografían un país estancado en el campo inmobiliario. Aunque no se prevé una crisis financiera similar al estallido de las hipotecas subprime de 2007, los efectos económicos pueden traducirse en menor crecimiento y un retroceso de las condiciones de vida de los ciudadanos.
