Es imposible negarlo ya, el mundo atraviesa la mayor crisis de oferta de vivienda desde la II Guerra Mundial. En la mayor parte de países del mundo, desde España hasta EEUU, pasando por Japón, los precios no paran de crecer y se han convertido en un auténtico quebradero de cabeza para las autoridades y los nuevos hogares. No hay vivienda suficiente para contener una demanda desatada. Los primeros países en sufrir esta espiral de precios fueron Canadá y Nueva Zelanda. El mismo Instituto Canadiense del inmueble define su mercado como el "canario en la mina" de la vivienda mundial.
Entre 2015 y 2022 los precios en Vancouver y Toronto se volvieron locos con fuertes subidas a partir de la pandemia, hubo un contagio al resto del país. Nueva Zelanda y, posteriormente, el mercado inmobiliario de Australia le siguieron. El paciente cero ha logrado contener los precios. Desde los máximos de 2022 el precio medio de los inmuebles en Canadá retroceden un 16% y en los próximos meses se seguirán viviendo descensos interanuales, pero el suelo de las caídas cada vez está más cerca.
El director ejecutivo de Royal LePage (uno de los grandes buscadores de vivienda del país que funciona parecido a Idealista), Philip Soper, comentaba que esperan que los precios vuelvan a caer un 2,5%, liderado por las grandes ciudades. Concretamente, espera que Toronto y Vancouver estén a la cabeza de los descensos. "La enorme brecha que se ha generado (con subidas de precio) durante la última década está empezando a terminar, a normalizarse al fin".
Todos coinciden en un motivo claro: la demanda se ha frenado y la oferta de vivienda empieza a acumular stock. Según la principal asociación de inmobiliarias de Canadá (CREA, Canadian Real Estate Association), el mercado se está enfriando y el año terminó con una caída anual de las operaciones del 2%. Los vendedores están teniendo que reducir sus pretensiones si quieren conseguir llevar a cabo las operaciones. La agencia dice que esto es solo una pausa impuesta por los bancos centrales. "2026 será el año en que los mercados inmobiliarios saldrían de su hibernación inducida por los tipos de interés", aseveraba Valerie Paquin, presidenta de la institución.
Los inversores esperaban que este año fuera el año de la recuperación después de dos ejercicios consecutivos a la baja. Sin embargo, hay dos factores estructurales más allá de los tipos de interés que están conspirando a favor de unos precios más baratos en los últimos años. En primer lugar, una mayor construcción de viviendas está generando un importante stock.
El Banco Central de Canadá comentaba en su último informe que "la inversión residencial está aumentando. Tanto la construcción de viviendas como la reventa de viviendas han aumentado desde la primavera". En el segundo trimestre de 2025 ha llegado una oleada de nuevas casas al mercado, concretamente, las cifras de construcción alcanzaron las 277.000. Según Coldwell Banker "se trata de las mejores cifras desde 2022". Se trata de una serie de proyectos que han hecho embudo este año y que llevan años en marcha. La corporación hipotecaria y de vivienda de Canadá pronostica que para el primer trimestre de 2027 habrá unos 220.000 proyectos iniciados".
Detrás de esta mayor construcción de vivienda hay un importante programa de gasto público. El país lanzó hace más de un año el Build Canada Homes, un programa que ha construido 10.000 viviendas en solo sus primeros seis meses de vida. Ha comprometido cerca de 13.000 millones de dólares a este proyecto. La inserción total en vivienda para el presupuesto de 2025 es de 25.000 millones. A esto hay que sumarle un abaratamiento de los costes de producción en los que las constructoras han caído tras años disparados. "El centro de Canadá ha experimentado un mayor alivio, con una disminución de los costos en mercados como Toronto de aproximadamente un 20% en los últimos meses. Esta moderación permite a los constructores ajustar los precios y a los proveedores recuperar la disciplina en sus márgenes", comenta la firma.
En segundo término, Canadá ha sufrido en los últimos años una gran presión demográfica. El país cuenta con una particularidad que incide directamente en el mercado inmobiliario. A pesar de su inmensa extensión, es el tercer país más grande del mundo por territorio; su población se concentra en grandes ciudades. La población de Canadá ha crecido en más de tres millones y medio de personas desde la pandemia. Desde Altus Group señalan que, si bien los tipos de interés y la construcción son clave en la evolución del mercado inmobiliario, ha habido un importante cambio demográfico. La demanda de vivienda ha crecido a razón de 750.000 residentes nuevos de media durante los últimos años. Eso supone añadir nuevas familias que necesitan un hogar en un mercado que ya necesitaba nuevas construcciones. "Esto redefine la demanda de vivienda a largo plazo", apuntan los expertos.
Por suerte, los flujos migratorios han dado una tregua al sector residencial. Por primera vez desde la pandemia la población total de Canadá ha retrocedido, teniendo en cuenta las últimas cifras disponibles, del tercer trimestre. La caída tiene que ver con las políticas migratorias que adoptó a finales de 2024 el Gobierno de Justin Trudeau, con el objetivo de reducir la población no residente, limitando las visas a estudiantes extranjeros, trabajadores temporales y solicitantes de asilo.
Tras la pandemia, las universidades canadienses reclutaron a un gran número de estudiantes extranjeros, principalmente de la India, lo que llevó al país a un punto en el que una de cada 40 personas tenía un permiso de estudio internacional. El nuevo Gobierno de Mark Carney todavía ha reducido aún más el número de residentes temporales permitidos en el país durante los próximos tres años e hizo recortes más profundos a los permisos de estudio. Principalmente, ha bajado este grupo de población. El 1 de octubre de 2025, había 2.847.737 residentes no permanentes en Canadá (6,8 % de la población total), cifra inferior a los 3.024.216 del 1 de julio de 2025 (7,3 % de la población total). La disminución en el número estimado de residentes no permanentes se debió a una mayor salida de residentes (339.505), un récord histórico, comenta el Instituto de Estadísticas de Canadá.
Canadá no solo ha intentado frenar la demanda para contener los precios con políticas migratorias, también restringiendo la entrada de capital extranjero. Desde 2023 el país prohíbe a los inversores extranjeros comprar viviendas residenciales. La medida es temporal hasta 2027 y ahora el Gobierno de Carney está revisando los efectos sobre el mercado en plena lucha para reducir el déficit de vivienda por el lado de la oferta, para darle continuidad siguiendo el ejemplo de Australia, otro de los primeros países que entraron de los primeros en la espiral de precios alcistas de la vivienda.
¿Ha mejorado el acceso a la vivienda?
A este cóctel de demografía, tipos de interés al alza y construcción más acelerada, hay que sumarle dos elementos fundamentales: una gran incertidumbre económica por los aranceles de EEUU que ha disuadido a muchos de dar el paso de comprar una casa y una economía en ralentización con expectativas de solo el 1,4% para 2026, según la OCDE. Esto ha tenido su máximo impulso en las grandes ciudades. "Las ventas de vivienda se han desplomado en Toronto y Vancouver un 60% respecto a los máximos de 2022, los promotores se encuentran con un parque de vivienda diseñado para un grupo demográfico que ahora se está reduciendo". Y, a pesar de ello "es probable que la construcción total supere las 250.000 unidades en todo Canadá porque los proyectos que fueron lanzados en los años de bonanza llegan ahora. Lo que hará que la relación oferta-demanda siga ampliándose en 2026".
El problema de fondo de la actual crisis no es si el precio de la vivienda sigue subiendo o baja, sino si el ciudadano puede comprarla. O mejor dicho, si puede hipotecarse para adquirirla. Se trata del mejor baremo para saber si los esfuerzos de Canadá han tenido éxito. Por ello son importantes los índices de accesibilidad de vivienda. Se trata de indicadores que tienen en cuenta el poder de adquisición y las condiciones de financiación, además del precio. El banco canadiense RBC tiene el suyo propio e indica que mejoró en la segunda parte del año al 53,2% en el tercer trimestre de 2025 desde un máximo histórico del 63,5% en 2023. Una caída del indicador representa un aumento en la asequibilidad para comprar vivienda.
"La serie de recortes de tasas de interés desde mediados de 2024 por el Banco de Canadá y la caída de los precios en algunas partes del país han reducido significativamente los costos de propiedad en los últimos siete trimestres, pero sólo ha revertido parcialmente el aumento histórico provocado por el alza de los precios durante la pandemia y la agresiva campaña de subida de tipos del banco central para combatir la inflación", comenta Robert Hogue, economista de RBC.
La mejora se ha producido en todo el país, pero todavía es más difícil comprar vivienda que antes de la pandemia. Y lo peor es que las mejoras de condiciones se están acercando a su techo. "La estabilidad prevista para los tipos de interés neutralizará una fuente importante en la reducción del coste de compra", advierte el experto. "Un avance significativo adicional en la asequibilidad de la vivienda requeriría caídas de precios más pronunciadas o aumentos de ingresos más sólidos, ninguno de los cuales parece probable en 2026 y 2027".
Nueva Zelanda: el otro canario en la mina
En Nueva Zelanda, otro de los canarios en la mina de la crisis, los precios han caído un 0,7% en 2025, con los apartamentos desplomándose un 4,3%. Según la tasadora estatal, QV, los precios ya caen un 13% en total desde 2021, un 20% en Auckland y un 30% en Wellington. "El deterioro de la asequibilidad que se aceleró en la pandemia se ha revertido tanto para la compra como el alquiler. De hecho, los precios de la vivienda ya están en cifras precovid", comentan los expertos de ANZ. Sin embargo, remarcan que no es que todo se haya arreglado. "Los precios ya eran muy altos antes de la pandemia", pero "el ratio entre precio de la vivienda y renta media familiar se ha caído hasta las 6,2 veces frente al pico de 2022 de 8,8 veces".
Al igual que en Canadá esto ha pasado tras "una mejora clara de la oferta de la vivienda y el fin de los tipos de interés tan bajos que había hasta 2021". Esto "probablemente evitará que se repita la tendencia al alza de la pasada década".
Al igual que Canadá, este país atraviesa un importante cambio demográfico. La emigración neta ha caído y, de hecho, en 2024 ya era solo de 27.000 personas, según la agencia gubernamental de estadísticas NZ. En 2023 fue de 128.000. Por un lado, la población extranjera que entra en la isla está cayendo cada año mientras muchos locales se marchan. Ese mismo 2024, 47.000 neozelandeses se fueron a otros países. La tendencia se ha mantenido en 2025 pues los últimos datos que hay disponibles, son claros. En octubre se marcharon del país 124.000 personas, un 7% más que el año anterior, y la llegada de migrantes fue un 10% menor, unas 136.100 personas. Estamos hablando de que la migración neta es de solo 11.900 en lo que va de año frente a los 35.400 del año anterior por estas fechas.
En resumen, hay dos factores comunes que han permitido una tregua a corto y medio plazo en la crisis de la vivienda con caídas en los precios. Lo primero es algo que estaba ya muy presente, estos países han logrado activar una importante cantidad de nueva oferta de una forma u otra. Si bien no está claro que esta pueda continuar al mismo ritmo, pues en 2025 y 2026 ha habido un efecto embudo de numerosos proyectos terminados. De hecho, los analistas apuntan a que el efecto de la migración y el efecto embudo de los nuevos pisos construidos harán un alto en el camino, desatando subidas en los precios. Concretamente desde RBNZ hablan de un repunte para 2026 de entre el 2% y 5%. Westpac es inluso más optimismo, con un rebote del 5,4%.
Ambos países se han enfrentado un cambio demográfico estructural que, sumado a lastres económicos clave, han frenado la demanda. Está por ver si esto es solo un oasis en medio del desierto o una nueva era de normalización, consolidación y relajación de los precios. Y, por supuesto, si lo ocurrido en Canadá y Nueva Zelanda se puede llegar al resto del mundo con el mismo retraso con el que llegaron las enormes alzas en los precios de la vivienda.
