- En un país de propietarios, la vivienda es la gran fuente de riqueza
- La caída de los precios tendría un impacto en el 'efecto riqueza'
- Las economías de Canadá y Nueva Zelanda son el mejor ejemplo
En los últimos años, al calor de una crisis sin precedentes en el acceso a la vivienda, en España se ha asumido casi como una verdad absoluta que una caída del precio de los inmuebles sería una buena noticia para la economía (sin duda sería una buena noticia para todo aquel que quiere comprar... o no). Viviendas más baratas significarían un acceso más sencillo para los jóvenes y menos tensión sobre los alquileres. Sin embargo, la experiencia internacional y la propia estructura económica española revelan una realidad mucho más compleja. En un país donde la vivienda constituye el principal activo patrimonial de millones de familias, una caída prolongada de los precios puede terminar generando efectos secundarios económicos muy negativos que apenas forman parte del debate público.
Imaginen que ante un boom de la construcción (lo que supondría que el ladrillo volvería a ganar peso en el PIB y la actividad), la oferta supera a la demanda de vivienda. El precio de los inmuebles comienza a caer, las empresas de construcción y de intermediación inmobiliaria empiezan a recortar, los dueños de viviendas reducen su consumo (su riqueza cae y pierden confianza), el desempleo comienza a subir y la economía se estanca y cae en recesión. En este escenario, esa persona que estaba esperando como 'agua de mayo' la caída del precio del a vivienda podría retrasar su decisión de compra por miedo al futuro económico o incluso por haber perdido su empleo en esta 'crisis'. Con esto lo que se pretende mostrar es que en economía nada es gratis y todo tiene una cara y una cruz.
El caso de Nueva Zelanda
El mejor ejemplo de ello es lo que está ocurriendo en Nueva Zelanda. Tras años de exuberancia inmobiliaria, el fuerte ajuste de los precios de la vivienda ha comenzado a lastrar el consumo, la inversión y el crecimiento económico del país oceánico. Allí, como en España, gran parte de la riqueza de los hogares estaba vinculada al ladrillo. Cuando el valor de las viviendas empezó a caer, apareció el reverso del famoso 'efecto riqueza'. Los ciudadanos se sienten más pobres, aunque sus ingresos no hayan variado. El resultado es una menor disposición a consumir, invertir o endeudarse, afectando directamente a la actividad económica.
Nueva Zelanda, que en su día fue escenario de uno de los mayores auges inmobiliarios del mundo se encuentra ahora sumida en una prolongada recesión, lo que pone de manifiesto la profunda dependencia de la economía del país respecto al constante aumento del valor de las viviendas. Durante casi tres décadas, hablar del boom en los precios (que aumentó sin cesar y enriqueció a una gran parte de la población) fue un pasatiempo nacional. Ahora todo ha cambiado de golpe.
Esta crisis, provocada por el aumento de los costes de endeudamiento, la elevada tasa de propiedad y la menor migración, está frenando el crecimiento, afectando al patrimonio familiar y transformando la percepción que la gente tiene de la propiedad inmobiliaria. En Nueva Zelanda, el precio medio de la vivienda ha caído un 16% desde el máximo alcanzado en 2021, llegando a un 27% en Wellington, una de las regiones más afectadas. Los daños colaterales se acumulan. Más de 2.200 empresas constructoras han sido liquidadas desde 2022. El número de propiedades en venta aumenta a medida que los vendedores luchan por adaptarse al mercado, mientras que los compradores esperan mejores ofertas. Entre el 15% y el 20% de las propiedades se vendieron con pérdidas en Auckland y Wellington durante el primer trimestre de este año.
La recesión amenaza con frustrar una de las principales vías para abordar la asequibilidad de la vivienda a largo plazo: la construcción de más viviendas. En Auckland, la ciudad más grande del país, las autoridades han revertido parcialmente los planes que permitirían la densificación en barrios acomodados tras la resistencia de algunos legisladores y propietarios. Unos planes que sonarán muy familiares a los que sigan la actualidad de la vivienda en España, especialmente en Madrid, donde el Ayuntamiento prepara un texto precisamente para permitir una mayor densificación de los barrios.
El cuadro presenta trazos similares en Canadá. Tras el aumento récord de los precios de la vivienda a raíz de la pandemia, el menor crecimiento demográfico y el aumento de la oferta en algunas comunidades han provocado un fuerte retroceso. Los precios de referencia han caído cerca del 20% a nivel nacional desde 2022 y más de un 30% en algunas ciudades.
El efecto en la economía no se ha hecho esperar. La caída más prolongada del mercado inmobiliario en últimas décadas, está afectando el gasto de los hogares, incluso cuando un mercado bursátil nacional en máximos históricos genera cientos de miles de millones de dólares de mayor riqueza. El menor consumo, debido en parte a la bajada de los precios de la vivienda, podría obstaculizar los esfuerzos del primer ministro Mark Carney por reactivar la economía canadiense, que además se enfrenta a una guerra comercial iniciada por EEUU.
Con un toque más melancólico y una prospección más hacia el pasado, los analistas de Deutsche Bank publicaron hace un poco un informe en el que se abordaba el no tan comentado caso de Reino Unido. Los estrategas del banco alemán señalaban que 'por debajo' de unos precios reales (descontando la inflación) de la vivienda prácticamente planos durante los últimos 20 años se escondía el germen de todas las crisis que ha padecido el país desde la Gran Recesión. La erosión de ese 'efecto riqueza' ha sido patente en un país que se dejó arrastrar más de lo que se presuponía fuera de sus fronteras por la 'enfermedad del ladrillo'. "No hay nada más devastador que ver cómo se deprecia el valor de tu vivienda", certifica David Rosenberg, economista jefe y estratega de Rosenberg Research.
Por supuesto, toda moneda que se precie tiene otra cara. Si estas caídas en la vivienda son demoledoras para el 'efecto riqueza', tampoco tienen por qué servir a quienes quieren comprar una casa y, sencillamente, no pueden. El aviso a navegantes llega en este caso desde Canadá. Los citados retrocesos de dos dígitos deberían ser una buena noticia para quienes quieren comprar un inmueble, especialmente para aquellos que lo hacen por primera vez, siempre víctimas de más barreras de entrada, pero la bajada de precios aún no es suficiente para cambiar la situación.
Alrededor del 55% de los canadienses desean que los precios de las viviendas sigan bajando, cifra que asciende al 69% entre los jóvenes de 18 a 34 años, según una encuesta de Nanos Research Group para Bloomberg News. Incluso entre los propietarios de viviendas, dos tercios declararon a Nanos que la bajada de precios hasta la fecha era un hecho positivo o parcialmente positivo para el mercado inmobiliario.
"Si nos fijamos solo en las cifras, enseguida llegaríamos a la conclusión de que se trata de una caída masiva de los precios de la vivienda. Pero lo cierto es que esto ocurre después de que los precios hubieran subido aún más", afirma Robert Hogue, economista jefe adjunto del Royal Bank of Canada. "Simplemente estamos revirtiendo lo que algunos considerarían -y yo también- como aumentos de precios excesivos", explica a Bloomberg una coyuntura que hace pensar en España tras el fuerte auge de precios tras la pandemia (sobre todo en las grandes ciudades), la caída tendría que ser considerable para que muchos pudieran acceder a su primera vivienda.
Con todo esto no se pretende señalar que una caída del precio de los inmuebles sea negativa, simplemente se pone de relieve que todo tiene consecuencias (en economía nada es gratis). Aunque el mercado inmobiliario y los precios no son un juego de suma cierto que detrás del boom del precio de la vivienda hay cientos de miles de personas 'beneficiadas', que ven como su riqueza se incrementa año a año. Un desplome de los precios beneficiaría a una España (la que quiere comprar, y no del todo, como se está experimentando en Canadá), pero perjudicaría a otra (la España propietaria, la que arrenda inmuebles y al sector de la construcción).
España es un caso especial
España presenta además una característica que podría amplificar ese efecto, puesto que es uno de los países de Europa con mayor cultura de propiedad. Según datos de Fotocasa, cerca de la mitad de los hogares españoles son propietarios (ya han pagado la hipoteca) de la vivienda en la que viven. A ello se suma una elevada proporción de pequeños propietarios que han utilizado el ladrillo como vehículo de ahorro durante décadas (además muy concentrado en la generación del baby boom). En España, para millones de familias, la vivienda no es solo un lugar donde vivir, sino su principal reserva de valor y su gran plan de jubilación.
España es un país de pequeños propietarios. Se estima que alrededor del 20% de la población tienen más de una vivienda, lo que podría agudizar aún más el impacto de la caída de la vivienda en el consumo de los hogares. El profesor de la Universidad de las Hespérides Santiago Calvo explicaba hace unos días que la mayoría de los arrendadores de vivienda en España no son grandes propietarios (fondos y otras empresas), son pequeños propietarios cuya economía personal depende en gran medida de su inversión en ladrillo: "El 89% de los caseros particulares en España alquila una o dos viviendas. Solo el 0,4% supera el umbral legal de gran tenedor. La narrativa del 'alquiler concentrado en pocas manos' no encaja con la fotografía real". Esto significa que una caída del precio de la vivienda no dañaría únicamente a grandes inversores (muchos de ellos extranjeros), sino sobre todo a cientos de miles de pequeños ahorradores y familias de clase media.
La vivienda como fuente de riqueza
Una prueba fehaciente de esto se refleja en los indicadores de riqueza de los hogares europeos, en los que, para sorpresa de muchos, España saca bastante distancia a economía punteras como Alemania. La explicación reside en la vivienda y en la preponderancia de la propiedad en países como España y en la del alquiler en otros como Alemania. Según las estadísticas del Banco Central Europeo (BCE), el patrimonio neto medio de los hogares alemanes es de tan solo unos 127.000 euros. En algunos de los denominados en su día PIGS (cerdos en inglés y acrónimo de Portugal, Italia, Grecia y España), esa cifra es superior. En Grecia, la economía que implosionó en plena crisis de deuda de la eurozona, ese patrimonio neto escala hasta los 131.000 euros. En España alcanza unos espectaculares, a primera vista, 227.703 euros.
La generación con más vivienda
El impacto de una severa corrección en la vivienda sería especialmente sensible entre las generaciones de más edad. Los datos muestran que cuanto mayor es la edad, mayor es también la proporción de propietarios múltiples. Entre los mayores de 55 años, un 22% posee dos viviendas y un 5% cuenta con tres o más inmuebles. Para muchos jubilados y hogares cercanos a la jubilación, los ingresos procedentes del alquiler se han convertido en un complemento esencial para mantener su nivel de vida. Si los precios de la vivienda y los alquileres comenzaran a caer de forma significativa, también disminuiría esa renta inmobiliaria que hoy sostiene parte del consumo privado español. Además, el Gobierno es consciente de que los 'boomers' son los que pueden poner y quitar gobiernos, lo que ha generado ciertas suspicacias entre diferentes círculos económicos que se preguntan si realmente los políticos pretenden implementar medidas que reduzcan el precio de la vivienda cuando eso dañaría la riqueza de sus principales votantes. La construcción masiva de vivienda pública es costosa en términos económicos y de tiempo, mientras que su rédito electoral es confuso cuando menos.
Por otro lado, la construcción sería otro de los sectores directamente afectados. Durante décadas, el inmobiliario ha actuado como uno de los grandes motores de la economía española. Una caída persistente de precios reduce los incentivos para promover nuevas viviendas, enfría la inversión y termina afectando al empleo en construcción, materiales, reformas, intermediación financiera y servicios inmobiliarios. Aunque la construcción solo representa en la actualidad un 5,3% del PIB, se ha convertido en los últimos trimestres en uno de los sectores que presenta una aportación positiva al PIB.
El problema además podría generar un círculo vicioso. Si los precios de la vivienda bajan, las familias perciben una pérdida patrimonial y reducen el consumo. Al caer el consumo, la economía se desacelera y aumenta la incertidumbre. Esa incertidumbre reduce todavía más la inversión inmobiliaria y la demanda de vivienda. A su vez, el deterioro económico puede provocar un endurecimiento de las condiciones crediticias (los bancos restringen el crédito) y una mayor prudencia bancaria a la hora de conceder hipotecas, amplificando la caída del mercado. Nueva Zelanda está empezando a experimentar precisamente parte de esa dinámica tras años de exuberancia inmobiliaria.
Todo esto no significa que unos precios eternamente disparados sean deseables o sostenibles. España sigue sufriendo graves problemas de acceso a la vivienda para jóvenes y familias con rentas medias. Al otro lado de la ecuación de los propietarios, el daño empieza a ser irreparable para muchos que ven pasar los años y no pueden adquirir su primer inmueble. En una encuesta realizada a finales del año pasado por ING, los españoles eran los que mostraban una mayor oposición (casi un 50%) a la afirmación "la vivienda (ya sea en alquiler o en compra) es asequible para la mayoría de las personas en mi país" frente al resto de socios europeos.
"En países con mercados inmobiliarios dominados por la propiedad, muchos podrían interpretar la asequibilidad de la vivienda como la capacidad de los compradores primerizos para acceder al mercado inmobiliario. Cuando los precios suben, los compradores primerizos son más vulnerables que quienes simplemente cambian de vivienda, ya que no pueden beneficiarse de la plusvalía que generaría su anterior vivienda en un mercado de precios más elevados", ilustraba el economista Sebastian Franke en la nota de ING con la encuesta.
Pese a esta acuciante situación, la experiencia internacional demuestra que una corrección brusca tampoco es inocua (no existe el paraíso) en economías donde el ladrillo concentra gran parte del ahorro privado. La vivienda no funciona únicamente como un bien de consumo: en países como España actúa como un gigantesco activo financiero distribuido entre millones de hogares. La narrativa simplificada de "si baja la vivienda, todos ganan" ignora cómo funciona realmente la riqueza familiar en España.
Por eso el gran riesgo no es únicamente inmobiliario, sino macroeconómico. Si el precio de la vivienda entra en una fase de corrección prolongada, España podría enfrentarse a una combinación de menor consumo, caída de la inversión, debilitamiento de la riqueza familiar y deterioro de la actividad económica. Lo que está ocurriendo en Nueva Zelanda o Canadá muestra hasta qué punto el mercado inmobiliario puede convertirse en una fuente de fragilidad cuando el crecimiento económico depende en exceso de la riqueza patrimonial de los hogares. Y en un país tan profundamente vinculado al ladrillo como España, ese riesgo merece mucha más atención de la que está recibiendo.
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