Las duras condiciones hipotecarias redibujan el mapa de los nuevos propietarios
Las viviendas son un 40% más baratas que en 2007 y el esfuerzo destinado al pago de la hipoteca ha pasado del 50% al 33% de la renta familiar. Aún así, el precio sigue teniendo la última palabra a la hora de elegir el barrio en el que vivir y la vivienda que comprar. Las restricciones en la financiación han hecho de contrapeso. “Es más limitada y se necesita disponer de ahorros altos”, indica Tomás López Rosero, director del departamento de venta de viviendas de Forcadell.
Eso sí, los que consiguen una hipoteca tienen ahora un abanico de ofertas mucho más variado y a unos precios más bajos. Incluso, “en la misma ubicación conviven promociones similares con diferencias de precio de hasta el 40%”, explica Rafael Valderrábano, director de Básico Homes.
Una puerta abierta a comprar donde uno desea, incluso en las almendras centrales. En general, “la gente quiere vivir lo más cerca posible de las grandes urbes”, apunta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. “Prefiere habitar en viviendas más pequeñas pero en zonas más céntricas, por los elevados costes del transporte y la necesidad de recurrir a la solidaridad familiar para el cuidado de los niños”, añade el sociólogo Jesús Leal, profesor en la Facultad de Ciencias Políticas y Sociología de la Universidad Complutense de Madrid.
En el ‘boom’ los pisos de uno y dos dormitorios coparon las promociones
Tras el pinchazo de la burbuja ha desaparecido el demandante de las ciudades dormitorio, que priorizaba tener más metros cuadrados y poner kilómetros de por medio —a veces más de 100 kilómetros—. “Ahora, con el mismo presupuesto se pueden encontrar las mismas superficies en la periferia de las ciudades e incluso más cerca del centro”, dicen en la inmobiliaria Look & Find.
Con permiso del precio y del banco, elegir ese lugar en el que residir tiene mucho que ver con el apego al barrio, la cercanía a la familia y el acceso a transportes públicos, sobre todo metro y tren de cercanías. De hecho, “ahora más que nunca la familia y los abuelos se han convertido en el pilar fundamental para cuidar de los nietos”, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.
En los barrios más ricos este apego es menor que en los más modestos. “El prestigio de la zona prima más a la hora de la elección y eso lleva a la clase alta, la más segregada, a ocupar en su expansión las zonas colindantes a las que se asentaba”, según Leal.
La elección también tiene que ver con el ciclo vital del hogar. Las prioridades de los jóvenes que se apiñan en los centros son opuestas a las de familias que se concentran en la periferia.
Los recursos y la clase social también imponen su criterio. “Mientras que para los padres de clase media la proximidad de un colegio de prestigio puede ser un factor clave, para la clase trabajadora suelen influir más las facilidades de transporte público”, añade Leal.
Así las cosas, las ciudades son legos casi perfectos en los que cada hogar encuentra su lugar. Treintañero y soltero: busca viviendas pequeñas en el centro urbano, normalmente de alquiler. Sobre todo, en alquiler compartido y cerca de servicios, ocio y transporte público.
En Madrid, son las áreas de Embajadores, Palacio o Justicia, entre otras. La oferta va desde estudios interiores en corralas por 35.000 euros hasta apartamentos de un dormitorio por 200.000 y 300.000 euros. En la Ciudad Condal, buscan barrios como El Raval, en el distrito de Ciutat Vella, donde lo mínimo por un piso interior de un dormitorio son unos 60.000 euros. Por un apartamento cerca de Las Ramblas se piden 260.000 euros.
Los que buscan casa en el centro de Vitoria (País Vasco) tienen un aliciente más: el metro se sitúa en 3.000 euros, 700 menos que en 2013, según Tecnitasa.
Las parejas jóvenes sin hijos quieren pisos céntricos, pero también urbanizaciones en las afueras con vistas a tener descendencia. Según el profesor Leal, “si es una pareja recién constituida puede seguir en el centro más apretada, y si tiene dinero puede saltar a la periferia”.
Colegios, guarderías y parques. Es lo que persiguen las parejas con hijos pequeños. En Madrid, en municipios como Villalba “se han duplicado las ventas en los últimos meses. También en Torrelodones, Galapagar o Moralzarzal. Están comprando parcelas por unos 120.000 euros asi que por 300.000 euros tienen una casa independiente”, señala José Luis Pérez Cremades, Director General de la inmobiliaria Gilmar.
“Hacia Sant Cugat o Gavà se dirigen las parejas jóvenes que tienen poder adquisitivo. A medida que los recursos bajan, se van hacia Hospitalet de LLobregat o Esplugas”, indican en Foro Consultores. Aquí hay pisos desde 75.000 hasta 315.000 euros.
En España existen 530.000 familias numerosas, según el INE. Es el tipo de demandante con más problemas a la hora de encontrar vivienda. Sus prioridades irrenunciables son superficie, servicios y colegios. “En la época del boom, uno y dos dormitorios coparon las viviendas nuevas que se hacían en España. Su única opción se ha centrado en segunda mano en buenos barrios y en chalés o pisos grandes en las afueras”, según Smerdou. O decantarse por el alquiler.
En la capital, los pisos grandes están en barrios nobles, como el de Salamanca. Son antiguos, de 200 o 300 metros, y cuestan de 1,5 a 3 millones de euros, cuenta Pérez Cremades. Y en Barcelona, las casas más amplias se sitúan en los distritos de Sarrià-Sant Gervasi o Gràcia, pero no bajan del millón de euros. Más baratos los hay en el Eixample.
Los matrimonios cuyos hijos han volado del nido dejan los chalés de las afueras para volver a las almendras centrales, sobre todo si hay problemas de autonomía. Buscan pisos, reducir superficie, seguridad y evitar escaleras.
A kilómetros del centro
Durante el auge inmobiliario el mandato de los altos precios generó un proceso de movilidad residencial brutal que desplazó a cientos de kilómetros a miles de personas que no podían comprar en las capitales. Madrid experimentó un proceso de dispersión que llegó a saltar a las provincias de Toledo y Guadalajara; a urbanizaciones como Residencial Francisco Hernando, en Seseña (Toledo), donde se iban a construir más de 13.000 casas. O a Valdeluz (Guadalajara), donde se proyectaron 9.500 viviendas.
“Las ciudades del entorno de Barcelona (Cornella, Viladecans, Sant Boi de Llobregat, Sant Joan Despi, Tarrasa, Barbera...) crecieron desmesuradamente. Estas familias no se podían permitir los precios de la capital”, explican en Forcadell.
Y en Valencia, las poblaciones que se encuentran en un radio de 15 a 20 kilómetros —Torrente, Picaña, Paiporta, Alboraya, Massamagrell o Alfafar o Benetuser—, experimentaron un aumento notable de población, dicen en la red inmobiliaria Look & Find.
“El límite para comprar estaba en menos de una hora en transporte desde la vivienda al trabajo. Las autovías, las radiales de Madrid y el AVE ayudaron al desarrollo de esa periferia que ahora se ha quedado sin demandantes porque hay oferta de viviendas más cerca”, explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. La mayoría de los propietarios han quedado atrapados en esas viviendas, en las que el importe de la hipoteca es superior al precio de la casa. No pueden vender. “Ese tipo de demandante se mantiene en esas zonas porque tendría que vender y, aunque los precios han bajado, las zonas céntricas siguen siendo más caras que donde vive”, indican en Foro Consultores.
http://economia.elpais.com/economia/2014/11/07/vivienda/1415362535_104914.html
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