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- Los expertos coinciden en que ya no es una oportunidad de inversión
¿Se acerca una nueva burbuja en el mercado inmobiliario español? Esta es la amenaza que atormenta al inversor en vivienda y al conjunto de la economía nacional. Lo aterrador es que ya algunos datos ya oficiales la adelantan.
"Elevado dinamismo residencial". Este es el título que el portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), José Luis Martínez Campuzano, eligió para uno de sus últimos análisis sobre el mercado de la vivienda. Según la óptica desde la que se lean estas palabras se pueden extraer dos deducciones opuestas: la optimista, para quien entienda que se refieren a una actividad sana y digerible para la economía, o la pesimista, para quien observe una alegría interesada y desligada de la realidad de la recuperación. La principal conclusión del texto del altavoz público del sector financiero acaba en el mismo cruce de caminos: "La cultura de la vivienda en propiedad sigue prevaleciendo entre las familias españolas y su materialización es posible bajo un sistema hipotecario tan eficiente y competitivo como el español".
Distintos datos rebajan el entusiasmo que subyace en esta afirmación y apuntan hacia el sentido contrario: el que acaba en la formación de una nueva burbuja inmobiliaria -la peor pesadilla del inversor en vivienda y de la economía del país-. Una de las cifras más aterradoras es la relación entre el precio de las viviendas y los ingresos brutos de los hogares que elabora Reuters con la información que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Este cociente superó niveles de 2012 -las siete veces- en el primer trimestre de este año y, al ritmo que evoluciona el mercado inmobiliario y ante la congelación de las rentas familiares, parece condenado a acercarse a los máximos previos a la crisis de 2008 -nueve veces-. "A la actual velocidad de avance del precio de la vivienda y con incrementos salariales contenidos el ratio de accesibilidad a la vivienda -precio/ingreso de las familias- repuntará rápidamente hasta situarse cerca de máximos en 2020", admite el equipo de analistas de Banco Sabadell.
El ritmo al que hacen referencia en la entidad financiera se acerca, concretamente, al 10% interanual, según el índice del Colegio de Registradores de la Propiedad, algo que no ocurría desde 2007. Otras fuentes oficiales reflejan la misma tendencia. "El año arranca con un nuevo crecimiento intertrimestral de los precios, con el que acumulan 16 trimestres al alza y un repunte desde mínimos -que se marcaron en 2013- del 20,8%", recoge Bankia Estudios con cifras del INE.
Según este mismo cálculo, la distancia al techo de la crisis es de poco más de 20 puntos porcentuales para España en conjunto y de algo menos en Madrid y en Baleares. Mientras, la velocidad a la que crece la renta disponible bruta de las familias apenas llega al 2%.
No es una oportunidad de inversión
"En un momento en el que hay muchísima liquidez en el mercado, a los inversores no le aconsejamos el inmobiliario, donde hay que ser muy selectivo", incide Ramón Forcada, director de análisis de Bankinter, quien cree que "el destino natural de esta liquidez es la renta variable". Y lo cierto es que hay más datos alarmantes que apoyan este recomendación, hasta el punto de que la situación ha provocado que el propio Ministerio de Fomento reconociera la existencia de burbujas en algunas zonas, algo que el sector inmobiliario rechaza y achaca a la falta de oferta de vivienda, que -supuestamente- no logra cubrir la demanda.
Algunas de las cifras que temer son el crecimiento del número de compraventas de viviendas, hasta las 464.465 operaciones de 2017 -máximo no visto de 2008 (552.080)- o el 11% en el que se situó el pasado curso el indicador de la rentabilidad de la vivienda en general. Tras desplomarse por el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, este último índice volvió a superar a la rentabilidad bruta por alquiler en el segundo trimestre de 2014.
"La demanda de viviendas por motivo de inversión crece con fuerza en los municipios más atractivos, ante las buenas condiciones de financiación, la reducida rentabilidad de las alternativas y el renovado dinamismo del mercado del arrendamiento, impulsado tanto por la demanda de los hogares más jóvenes -con baja capacidad de ahorro por la precariedad laboral- como por la expansión de la vivienda turística, principalmente debido a la penetración de las plataformas de alquiler vacacional", insiste Bankia en un estudio publicado en marzo.
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