- Las promotoras han contraído deuda por valor de 5,2 billones de dólares
- Comienzan los impagos a los bonistas mientras las promotoras recortan precios
- La demografía y el pulso de Pekín juegan en contra de estos colosos tambaleantes
El gigante inmobiliario chino Evergrande se ha convertido en protagonista indiscutible de los titulares financieros en las últimas semanas por derecho propio. Su deuda de más de 300.000 millones de dólares y sus primeros incumplimientos de pago con los deudores han multiplicado el pánico en los mercados. La pregunta que trasciende más allá de que se consume su quiebra y de la capacidad de las autoridades chinas para actuar es si Evergrande es solo la punta del iceberg. Sobre la mesa hay un dato al que temer: las promotoras chinas acumulan deuda -contraída en los 'buenos tiempos'- por valor de 5,2 billones de dólares, más que el tamaño de la economía japonesa, la tercera del mundo, el año pasado.
Esta cifra estimada por los economistas de Nomura es casi el doble de la deuda que estas promotoras tenían en 2016 y pone de manifiesto que el de Evergrande no es un caso aislado a la hora de calibrar riesgos. El problema no es solo la deuda en sí, sino la posible oleada de impagos que se avecina en un contexto en el que precisamente Pekín se está tomando en serio la cuestión de la deuda, con una serie de medidas destinadas a frenar el exceso de préstamos. Hacerlo sin que un mercado inmobiliario avocado a sus peores vicios descarrile se antoja una misión más que complicada.
Más allá de Evergrande, que ya ha incumplido dos plazos de pago de intereses de bonos, hay otros nombres en la palestra. El promotor de lujo Fantasia Holdings no pagó 206 millones de dólares en bonos que vencían el 4 de octubre. También hay otros casos significativos como el de la constructora Kaisa Group, que en 2015 dejó de pagar su deuda, pero pudo seguir endeudándose y expandiéndose. Dos años después, gastó más de 2.000 millones de dólares para comprar 25 parcelas y en 2020 gastó 7.300 millones de dólares en terrenos. Este verano, Kaisa vendió 200 millones de dólares en bonos a corto plazo con un rendimiento del 8,65%.
Según los cálculos de Nomura recogidos por el Wall Street Journal, una gran parte de estos más de 5 billones de dólares de deuda, el 46%, corresponde a préstamos bancarios. Los mercados de bonos representan alrededor del 10%, incluyendo el equivalente a 217.000 millones de dólares en bonos, muchos de ellos con calificación de basura. Con este caldo de cultivo, el pánico ya ha hecho su efecto. Los mercados de bonos basura de Asia sufrieron una oleada de ventas la semana pasada. El viernes, los bonos de 24 de las 59 empresas promotoras chinas incluidas en un índice ICE BofA de bonos corporativos asiáticos en dólares cotizaban con rendimientos superiores al 20%, niveles que vociferan un alto riesgo de impago.
Si a este panorama se le suma que empiezan a aparecer resistencias en la demanda ante los altos precios, el primer efecto cae por lógica: muchas de estas promotoras están empezando a recortar los precios para conseguir efectivo rápido, pero esto solo puede acelerar la caída si la tendencia continúa. Las ventas totales de los 100 mayores promotores de China descendieron un 36% en septiembre con respecto al año anterior, según datos de CRIC, una unidad de investigación de la empresa de servicios inmobiliarios e-House (China) Enterprise. Los 10 mayores promotores, entre los que se encuentran Evergrande, Country Garden y China Vanke registraron un descenso de las ventas del 44% con respecto al año anterior.
"Después de un impresionante repunte tras la primera oleada de covid, las ventas de viviendas se han ralentizado en julio y agosto de este año al endurecerse las prácticas hipotecarias. El crecimiento de la inversión inmobiliaria y la construcción de viviendas también se han debilitado bruscamente en medio de una estricta normativa sobre la financiación de los promotores inmobiliarios. Como reflejo de una menor demanda, el crecimiento de los precios de la vivienda se ha ralentizado en general en todas las ciudades en los últimos meses", comenta Louis Kuijs, economista jefe de Oxford Economics para Asia.
Otro efecto tangencial es el cambio de modelo que se avecina por estas circunstancias y al que muchas promotoras no sobrevivirán. En China la norma no escrita ha sido que los promotores utilicen la deuda para financiar un flujo constante de nuevas construcciones a pesar de que la demografía es cada vez menos favorable a esta expansión inmobiliaria. Es ahí donde entra el concepto de las preventas, en las que los compradores pagan por adelantado las viviendas aún sin terminar. Esta práctica, más habitual en China que en otros países como EEUU, implica que los promotores pidan préstamos sin intereses a millones de hogares, lo que facilita la expansión, pero puede dejar a los compradores sin sus pisos acabadossi los promotores fracasan. Ese es el aspecto que más preocupa ahora.
Las preventas suelen registrarse como pasivos contractuales, una partida que aparece en los balances de pesos pesados del sector como Evergrande, Country Garden, China Vanke, Sunac China Holdings y China Resources Land. Para estos cinco gigantes, los pasivos contractuales se han disparado un 42% en los últimos tres años, hasta el equivalente a 341.000 millones de dólares a finales de junio, según los datos de FactSet. Los promotores también han recurrido más a otros pasivos que, como las preventas, no cuentan estrictamente como deuda, como por ejemplo pedir más préstamos a los socios comerciales, tardando más en pagar a los contratistas o proveedores. Goldman Sachs ha calculado recientemente que Evergrande tenía el equivalente a 156.000 millones de dólares de deuda fuera de balance y pasivos contingentes.
El otro problema para los promotores y para el mercado inmobiliario chino en general está en la citada demografía. La población china está envejeciendo y la fuerza de trabajo no ha dejado de disminuir desde 2012. Las previsiones oficiales del año pasado fijaban que la población total del país alcanzaría su punto máximo en 2027. Por si esto fuera poco, se estima que la tasa de propiedad de la vivienda supera ya el 90% en los enclaves urbanos de China. Julian Evans-Pritchard, economista de Capital Economics, cita en el WSJ estos cambios demográficos y la reducción de la migración interna para diagnosticar que "estamos ahora en un punto de inflexión en el que realmente la demanda de nuevas viviendas urbanas va a disminuir en la próxima década. Así que se van a disputar un pastel cada vez más pequeño".
Ante este cóctel explosivo, todo el mundo mira a las autoridades chinas, encabezadas por el presidente Xi Jinping. El año pasado, su gobierno se hartó y en agosto de 2020 se introdujeron las tres líneas rojas que limitaban la cantidad de préstamos que los promotores podían obtener y que han acelerado las dificultades de los promotores. Algunas empresas con obligaciones a corto plazo que no podían pagar sin nueva financiación tuvieron que empezar a descontar pisos para conseguir dinero. Las autoridades también han tratado de frenar la demanda en algunos lugares disminuyendo los préstamos hipotecarios. En tercer lugar, se han impuesto topes a los precios de las viviendas existentes en una docena de ciudades para controlar la especulación.
La consecuencia directa ha sido que los promotores se han vuelto más dependientes de las preventas y que mucha población china, especialmente parejas jóvenes de las grandes ciudades, no pueden acceder a una vivienda, lo que espolea el descontento ciudadano y dificulta la creación de familias. El endurecimiento de las normas hipotecarias ha hecho que algunos ciudadanos hayan tenido que pagar el 80% de una nueva vivienda por adelantado. El apartamento medio en Pekín o Shenzhen cuesta ahora más de 40 veces la renta media anual disponible de las familias, según JP Morgan AM.
"El mercado inmobiliario chino no va a volver al modelo de crecimiento anterior", afirma también al WSJ Houze Song, investigador del Instituto Paulson, un centro de estudios de Chicago centrado en las relaciones entre EEUU. Según Song, es probable que China mantenga los referidos límites sobre el endeudamiento de las empresas -las tres líneas rojas-, aunque no descarta que China suavice otras restricciones. Aunque Pekín ha evitado hacer declaraciones públicas claras sobre sus planes para lidiar con los promotores más endeudados, muchos economistas creen que los líderes no tienen otra opción que mantener la presión sobre ellos.
Las autoridades han dicho que les preocupa que el mercado inmobiliario plantee riesgos para el sistema financiero. Sin embargo, frenar los modelos de negocio de los promotores y limitar el endeudamiento es casi seguro que ralentizará la inversión y provocará, al menos, una cierta desaceleración del mercado inmobiliario, que es uno de los mayores motores del crecimiento de China: un documento de 2020 de los investigadores Kenneth S. Rogoff y Yuanchen Yang estimó que estas industrias, en sentido amplio, representaban el 29% de la actividad económica de China. El menor crecimiento de la vivienda podría repercutir en otros sectores de la economía, afectando al gasto de los consumidores y al empleo.
Impacto en el PIB de China
A medida que aumenta la presión sobre la vivienda, varios centros de investigación y bancos han recortado las perspectivas de crecimiento de China. El miércoles, Oxford Economics rebajó su previsión de crecimiento interanual del PIB de China para el tercer trimestre al 3,6% desde el 5% anterior. Además, recortó su previsión de crecimiento para China en 2022 al 5,4% desde el 5,8% anterior.
"En este contexto, prevemos que las perspectivas inmobiliarias serán poco halagüeñas en el cuarto trimestre y el próximo año. Además, no se puede descartar el riesgo de que se produzca una desaceleración más acusada de la actividad inmobiliaria, especialmente en un momento en que el impulso económico de China se está ralentizando tras la fuerte recuperación del año pasado", incide Louis Kuijs desde la misma casa de análisis.
Los días grandeza parecen haberse terminado. Hasta la década de los 90, la mayoría de los habitantes de las ciudades chinas vivían en viviendas precarias proporcionadas por las empresas estatales. Cuando las reformas del mercado empezaron a transformar el país y un mayor número de personas se trasladó a las ciudades, China necesitaba una nueva oferta masiva de apartamentos de mayor calidad. Los promotores privados intervinieron y devinieron en colosos.
Decenas de empresarios que habían fundado empresas promotoras aparecieron en las listas de multimillonarios chinos. Sirvan como ejemplo que 10 de los 16 clubes de fútbol de la Superliga china son total o parcialmente propiedad de promotores o las propias cifras de Evergrande: activos por valor de 369.000 millones de dólares (entre ellos hasta 345.000 plazas de aparcamiento sin vender) frente a los 21.800 millones de D.R. Horton, el mayor constructor de viviendas de EEUU por ingresos. Ahora la comunidad financiera internacional al completo clava sus ojos en china: lo peor de un gigante es su caída.
