A perro flaco, todo son pulgas. Este refrán español podría ilustrar ahora mismo la situación que vive la economía china. Tras una fulgurante salida de la crisis del covid, el 'gigante asiático' se enfrenta a un parón de su economía (solo creció un 0,2% en el tercer trimestre) que podría verse agravado por una retahíla de riesgos cada vez más larga. No obstante, entre todas estas amenazas, la desaceleración del mercado inmobiliario se lleva la palma por su elevado peso en la economía y todo lo que hay detrás de este sector (montañas de deuda de difícil contabilización), en parte conocido y en parte desconocido.
El precio de la vivienda nueva en China ha caído en septiembre con respecto al mes anterior, lo que evidencia el parón que está sufriendo el mercado. No se producía un descenso mensual de precios desde mediados de 2015.
Este cambio de tendencia se produce en medio de la grave crisis que afronta Evergrande, una de las grandes inmobiliarias del país, y la cascada de impagos y problemas que atraviesan las empresas relacionadas con la vivienda. Este sector ha sido uno de los motores del crecimiento chino en los últimos años, con el riesgo que ello conlleva (como bien se sabe en España). Algunos cálculos elevan a casi el 30% del PIB el peso del inmobiliario en la economía de China.
El índice que calcula el precio de la vivienda en las 70 ciudades más importantes del país ha mostrado la primera caída en años. El descenso ha sido, por ahora, solo del 0,1%, como consecuencia de una caída generalizada en las ciudades de tercer nivel. No obstante, según explican los economistas de BCA Research "la debilidad del mercado inmobiliario se está ampliando: los precios de las viviendas nuevas disminuyeron en más de la mitad de las 70 ciudades en septiembre, frente a menos de un tercio en agosto. Los últimos datos reflejan una tendencia que está en curso... además, los datos de contabilidad revelan que el sector inmobiliario de China se contrajo un 1,6% interanual en el tercer trimestre, mientras que la construcción cayó un 1,8% interanual".
¿Por qué retrocede la vivienda?
Los expertos coinciden en que varias fuerzas están detrás del deterioro del mercado inmobiliario. Por un lado, Pekín ha estado endureciendo las políticas que dan forma al mercado de la vivienda desde el verano pasado, en un intento por frenar el apalancamiento/endeudamiento en el sector inmobiliario y de las familias. Las autoridades tienen que ir con cuidado para que no les explote la 'bomba' en las manos. Muchas empresas del sector están en crisis: Evergrande está al borde del default, mientras que Sinic y Fantasia Holdings han incumplido recientemente sus pagos de bonos. "Esto está provocando un deterioro de la confianza del consumidor y reduciendo el interés de los posibles compradores", aseguran desde BCA Research.
Desde Natixis creen que la repentina desaceleración de los precios de la vivienda en 2021 se debe a varias razones entre las que destaca el repentino impulso regulatorio para controlar los balances sobrecargados de los promotores y constructores inmobiliarios. Ahora, estas empresas deben cumplir con ciertas líneas rojas (tres ratios que limitan el endeudamiento) si quieren acceder al crédito, para ello necesitan soltar lastre, es decir, vender parte de sus activos (vivienda), lo que está ejerciendo una fuerte presión a la baja sobre el precio de los inmuebles. A esto se suman las estimaciones que hablan de que entre el 13% y el 22% de las viviendas urbanas del país están vacías, lo que incrementa aún más la oferta.
Por otro lado, el Gobierno ha puesto en marcha controles más estrictos sobre los compradores de inmuebles, que ahora necesitan hacer frente a enormes pagos iniciales. A esto se le suma el temor a que se implemente un impuesto a la propiedad en todo el país, algo que se rumorea desde hace bastante tiempo, aseguran desde el banco de inversión francés en una nota.
"Aunque en los últimos meses las autoridades chinas están aflojando las restricciones sobre las peticiones de hipotecas, nuestros estrategas de inversión en China no ven esto como una señal de una mayor flexibilización significativa. Dado que los esfuerzos para contener el apalancamiento del sector inmobiliario y la inflación de los precios de la vivienda son de naturaleza estructural, es poco probable que Pekín revierta o relaje significativamente la represión regulatoria", sentencian desde BCA Research. Aunque ahora Pekín busque fórmulas para suavizar la situación, el problema viene de lejos y los desequilibrios se llevan acumulando durante años.
Burbuja de precios, boom de la construcción y deuda
Alicia García-Herrero, economista jefe de Natixis para Asia-Pacífico, apunta en una nota que el sector inmobiliario chino lleva siendo muy grande y arriesgado durante demasiado tiempo. "Parte de la solución para reactivar la economía china después de la crisis financiera mundial de 2008 es ahora parte del problema. Aumentar la oferta de viviendas, así como la de construcciones comerciales, fue una forma fácil de ganar dinero, ya que los gobiernos locales estaban ansiosos por ver la creación y el crecimiento de empleo. La inversión en vivienda ha sido el 'El Dorado' de los hogares chinos, puesto que los precios han estado subiendo casi continuamente hasta hace poco". Esto ha generado 'toneladas' de deuda en el sector inmobiliario (unos 4,5 billones de euros según Nomura) y en las familias.
La combinación de burbuja de precios, boom de la construcción y deuda es la peor posible. Muchos países sufren un sobrecalentamiento en los precios de la vivienda (se habla de ello ahora mismo en Alemania o Países Bajos), pero el riesgo real es cuando detrás de ese sobrecalentamiento hay un boom de la construcción y un elevado nivel de endeudamiento (como España en 2007). Esto es lo que ocurre hoy en China. Entonces, una corrección de precios en la vivienda puede forzar a las promotoras e inmobiliarias a rebajar precios para hacer frente a las deudas, generando un efecto bola de nieve que contagie a toda la economía, con el sector financiero (ha concedido el crédito a constructoras, promotoras, familias...) como principal transmisor del contagio ante un incremento potencial de la morosidad.
La deuda total es un misterio
Se sabe que la deuda de las empresas de la construcción y el sector inmobiliario en general es muy elevada en China, pero resulta imposible saber con exactitud cuál es el dato exacto y su alcance. "Casi todos los promotores tienen préstamos disfrazados. El problema de la deuda del sector es peor de lo que se ve a simple vista", asegura He Siwei, abogado de Hui Ye Law Firm, en declaraciones a Reuters.
"No creo que nadie sepa con certeza el tamaño real de las pilas de deuda de Evergrande", asegura un regulador que ha preferido mantenerse en el anonimato. "Hay riesgos ocultos con certeza", comenta Jeff Grills, director renta fija de mercados emergentes de Aegon Asset Management, en declaraciones también a Reuters. "Y es que es difícil saber lo que hay hasta que se sabe", sentencia este experto. Durante años, la banca en la sombra (shadow banking) ha financiado operaciones inmobiliarias que son complejas de detectar.
Ahora que el sector se enfrenta a una mayor regulación y vigilancia, las deudas 'bajo la alfombra' tendrán que aflorar. Promotoras e inmobiliarias tienen que lidiar con una economía que se desacelera y que está sufriendo por varios frentes a la vez. Lloyd Chan, economista senior de Oxford Economics, señala en una nota que la estrategia reciente para reducir los contagios de covid ha ayudado a China a contener los brotes, pero también ha interrumpido la actividad, agudizando la desaceleración. "Las consecuencias de los problemas de Evergrande, los recortes en la producción y la crisis energética nos están llevando a ser ahora más cautelosos sobre las perspectivas de crecimiento de China".
"Todo esto significa que la actividad en el mercado de la vivienda seguirá siendo débil y que habrá más defaults entre los promotores inmobiliarios, aunque las autoridades chinas tengan la capacidad de evitar una crisis sistémica", asegura Allianz en un informe sobre la crisis china.
Los expertos de la aseguradora alemana añaden que por ello, "el principal riesgo interno proviene de que el sector inmobiliario se deteriore aún más de manera duradera, con un impacto indirecto en otros sectores de la economía. De hecho, teniendo en cuenta los sectores downstream y upstream, la demanda final generada de inmuebles representa aproximadamente el 25% del PIB de China, mientras que la vivienda representa el 78% de los activos de los hogares, el 40% de los préstamos bancarios están respaldados por propiedades".
La gestión de las autoridades chinas será vital para evitar que la recesión del sector inmobiliario se convierta en la primera crisis económica de China en décadas. Pekín deberá hacer equilibrios (soplar y sorber a la misma vez) para el 'desmoronamiento' del que ha sido el motor de China no termine gripando toda la economía. La tarea parecería imposible para cualquier otro país, pero China ya ha demostrado en otras ocasiones su capacidad para evitar una recesión o el estallido de una burbuja cuando todo parecía perdido.
