- Existe preocupación por la deuda oculta que tienen algunas promotoras
- Fantasia reconoció que tenía 150 millones en bonos que no aparecían en balance
- Federate Hermes: "El mundo está asistiendo al final del boom de una década"
El mercado inmobiliario chino se enfrenta a una explosión controlada que ha dado comienzo con el default de Evergrande. El gigante inmobiliario ha comenzado a impagar los bonos en dólares, lo que ha llevado a la agencia Fitch a anunciar el default oficial de la promotora junto a su competidora Kaisa, la tercera más grande del país. Ahora, China y su banco central buscarán contener el impacto de la crónica de una muerte anunciada.
La gestora de fondos Federated Hermes cree que las medidas tomadas por el Gobierno "para enfriar la demanda inversora y, al mismo tiempo, disminuir el riesgo del sector y estabilizar los precios de los inmuebles, han frenado la actividad especulativa, pero también ha puesto de manifiesto la fragilidad financiera de los promotores del país", dando lugar a un fuerte desplome en el sector, explican.
Los expertos apuntan que, aunque haya habido una recuperación, a las ventas en el sector aún les quedan unos meses por delante, pues "el cambio positivo en el sentimiento no está impulsado por un cambio profundo en los fundamentos, sino por las expectativas del mercado de que el gobierno suavizará la política".
"El mundo está asistiendo al final del boom de una década del sector inmobiliario, pero creemos que la era que lo sustituirá será positiva para el crédito", afirman dichos expertos. A corto plazo, los inversores que estén expuestos deberían diversificar, pero desde Federated Hermes subrayan que el proceso de desestabilización masiva del balance del sector será "beneficioso" a medio y largo plazo para estos.
El mercado inmobiliario chino está considerado como el sector industrial más importante del mundo. Durante la última década, ha sido el motor del crecimiento económico global.
Un elefante de ladrillo
Valorado en 55 billones de dólares, el peso de todas la viviendas y edificios chinas representa cuatro veces el tamaño del PIB del país, dos tercios del PIB mundial y el doble de su homólogo estadounidense. Pero no todo va bien en el sector y, dado su tamaño, todos los inversores (expuestos directa o indirectamente) se verán profundamente afectados por lo que haga a continuación.
En septiembre, el Gobierno chino logró contener la crisis del promotor inmobiliario más endeudado del mundo, pero los problemas que subyacen a la crisis de Evergrande (la deuda y la demografía) siguen afectando al sistema.
El sector inmobiliario y de la construcción de China, inflado por el exceso de inversión y de construcción, representa el 29% del crecimiento económico, pero una quinta parte de las viviendas del país están vacías. Gran parte del stock queda fuera del alcance financiero de la inmensa mayoría de la población y, en cambio, está apuntalado por la inversión, es decir, por la demanda especulativa. La ralentización de la urbanización, la disminución de los matrimonios y una tasa de fecundidad que sigue siendo muy baja hacen que la demanda demográfica no aparezca en el horizonte.
El gobierno chino, muy consciente de ello, está tratando de reasignar el capital de la propiedad a nuevas fuentes de crecimiento económico, es decir, la tecnología, ya que pretende mejorar los factores de productividad y compensar el impacto de la disminución de la demografía en la producción económica.
Todo ello se inscribe en un nuevo paradigma de crecimiento que el Gobierno ha bautizado como "prosperidad común"; una parte fundamental del mismo es promover la propiedad como instrumento de vida y no de especulación.
Las herramientas de Pekín
Para lograrlo, dispone de numerosas herramientas para enfriar la demanda inversora y, al mismo tiempo, disminuir el riesgo del sector y estabilizar los precios de los inmuebles. Estas herramientas incluyen:
-Las tres líneas rojas: una reforma del lado de la oferta destinada a reducir el apalancamiento excesivo
-Las dos líneas rojas: una reforma del lado de la demanda destinada a reducir el riesgo sistémico "inmobiliario" dentro del sistema financiero
-Sistema de preventa: La práctica generalizada de vender propiedades antes de que estén terminadas está bajo el escrutinio del gobierno y en el fuego cruzado de la reforma
-Reformas de los impuestos sobre la propiedad, que ahora están vinculadas al objetivo de prosperidad común
Freno a la actividad especulativa
En conjunto, estas medidas han conseguido frenar la actividad especulativa, pero también han puesto de manifiesto la fragilidad financiera de los promotores del país.
Como resultado, desde septiembre, el sector se ha desplomado con fuerza. Sin embargo, lo peor de la crisis se ha contenido en el segmento de alto rendimiento, y el mercado sólo ha visto unos pocos impagos entre los promotores más pequeños y ninguna quiebra total entre los nombres más grandes (Evergrande y Kaisa Group han incumplido solo con acreedores internacionales).
En el momento de redactar este informe, las empresas de mayor calidad ya han empezado a recuperarse de las ventas de finales de octubre y principios de noviembre, aseguran los economistas de Federated Hermes. Este cambio positivo en el sentimiento no está impulsado por un cambio profundo en los fundamentos, sino por las expectativas del mercado de que el gobierno suavizará la política, en particular en relación con las tres líneas rojas y los préstamos inmobiliarios. Por ahora, el banco central ha reducido el coeficiente de caja para que los bancos puedan conceder más crédito y liquidez a la economía, reduciendo el posible impacto de una crisis.
"En nuestra opinión, este optimismo es erróneo. A diferencia de los ciclos anteriores, en los que la flexibilización del gobierno creó un exceso de estímulo, no esperamos que esto se repita esta vez. En cambio, pronosticamos un proceso de relajación lento y gradual, ya que las políticas de tres y de dos líneas rojas siguen siendo la línea de base del objetivo político a largo plazo del gobierno para el sector inmobiliario", aseguran desde Federated Hermes.
Con un gran volumen de deuda onshore y offshore que vence en diciembre de 2021/enero de 2022, creemos que a las ventas en el sector aún les quedan unos cuantos meses antes de que se alcance un punto de inflexión.
Lo que se esconde...
Además, a estos expertos les preocupa la omnipresencia de la deuda oculta en el sistema, y consideramos que se trata de un posible riesgo de cola en el primer semestre de 2022. La falta de transparencia financiera en todo el sector ha creado una epidemia de préstamos fuera de balance de los que es difícil saber quién debe qué a quién.
Por ejemplo, la agencia de calificación Fitch informó al mercado de que Fantasia Group Holding (un importante promotor chino) había revelado recientemente "por primera vez" que tenía 150 millones de dólares en bonos privados que no aparecían en su balance ni en otros estados financieros.
Esta proliferación de "incógnitas" se suma a nuestra continua cautela
En cuanto a la política, los expertos de Federated Hermes no esperan ninguna actividad significativa de relajación por parte del gobierno en las dos herramientas principales para frenar la especulación (es decir, las dos y las tres líneas rojas). Hasta ahora, las autoridades han hecho "lo justo" para gestionar el riesgo sistémico con el fin de evitar el desempleo masivo y proteger a los compradores de viviendas mientras se produce el desapalancamiento del sector. No creemos que este enfoque de hacer "lo justo" vaya a cambiar a corto o medio plazo.
En consecuencia, los inversores con exposición directa a los promotores chinos deberían, en nuestra opinión, tomar medidas de diversificación.
A corto plazo, las consecuencias de un régimen político más estricto son negativas para el crédito, lo que se traduce en la posibilidad de:
-Concesiones de precios más agresivas a corto plazo para acelerar los flujos de caja y el desapalancamiento (como ya se ha visto en Evergrande);
-Menor transparencia en las finanzas (más joint ventures y deuda fuera de balance);
-Unas perspectivas de crecimiento más bajas, ya que el crecimiento financiado por la deuda deja de estar disponible.
Esperanza a medio plazo
Dicho esto, las repercusiones a medio plazo son positivas para el sector en su conjunto y, en particular, para el sector inmobiliario chino de alto rendimiento, ya que fomentará unos balances más saneados y unos costes de intereses más bajos a largo plazo. También es probable que favorezca el crecimiento de la calidad y permita mejorar los márgenes, al tiempo que acelera la consolidación del sector.
En general, el mundo está asistiendo al final del boom de una década del sector inmobiliario, pero creemos que la era que lo sustituirá será "positiva para el crédito". El sector se encuentra en pleno proceso de desestabilización masiva de su balance y, para los inversores, esto será beneficioso a medio y largo plazo.
No obstante, el panorama inmobiliario de China podría mejorar en los próximos meses, pero deben suceder dos cosas para que las cosas mejoren en el atribulado sector, asegura un analista a la CNBC este viernes. Por un lado, que se estabilicen las ventas de propiedades promoviendo un mayor acceso a la liquidez dentro de China, lo que podría ayudar a reimpulsar el sector inmobiliario en el país, asegura Logan Wright, director de investigación de mercados de China en la consultora Rhodium Group.
Por otro, que Pekín apoye al sector buscando fórmulas para evitar que se produzca una caída masiva del precio de la vivienda que arrastre al resto de promotoras. Aunque el boom haya terminado, el mercado inmobiliario podría encontrar un nuevo equilibrio más sostenible.
