- El boicot hipotecario es solo la punta de iceberg en la crisis inmobiliaria de China
- Se teme que la caída del inmobiliario desate una suerte de rebelión social
- Las autoridades chinas podrían ser incapaces de resistir una crisis total en el país
La economía de China sigue tocada. Mientras que medio mundo sube los tipos de interés para domeñar la inflación, Pekín está haciendo todo lo contrario. China tiene un problema mucho mayor que la inflación: el sector inmobiliario (un tercio de la economía del país) se está resquebrajando por varias zonas, poniendo en peligro la estabilidad social. Buena prueba de ello es la rebelión o boicot de las hipotecas, un movimiento que gana fuerza y que puede acelerar este proceso de corrección en la vivienda y generar una implosión en los balances de la banca, desatando una crisis total en un país que lleva décadas creciendo sin parar. Una crisis total puede desembocar un aumento de la inestabilidad social, probablemente el mayor temor de Pekín.
China está intentando reanimar un sector inmobiliario que ha sido el principal motor de crecimiento del país en los últimos años. Esto tiene algo de paradójico, puesto que fueron los propios líderes chinos los que iniciaron una detonación controlada en este sector para impedir que la burbuja siguiese ganando tamaño y llegase a ser incontrolable. Pekín impuso restricciones al crédito a las promotoras (además de otras medidas), provocando el default de varias de estas empresas.
Ahora, la situación económica se está deteriorando más rápido de lo esperado, lo que amenaza con convertir esta detonación controlada en un estallido fatal para la economía de China. El boicot de cientos de familias, que se niegan a pagar sus hipotecas porque los proyectos inmobiliarios no avanzan, está agudizando el problema.
"Los promotores inmobiliarios chinos están tratando de recuperarse a la desesperada de los prolongados confinamientos, producto de las políticas covid-cero, pero el boicot hipotecario está complicando y mucho las cosas. Desde la caída de Evergrande el verano pasado, los compradores de viviendas han ocupado todos los focos en el sector inmobiliario de China. La razón es que los promotores dependen de la financiación previa a la venta de las viviendas (en Chuna gran parte de los inmuebles se venden antes iniciar la construcción), pero las regulaciones y las restricciones, producto del covid han llevado a la ruptura de esta cadena monetaria o de capital", explica Alicia García-Herrero y Gary NG, economistas de Natixis en un informe especial sobre el inmobiliario chino.
Evitar un estallido descontrolado
Ahora, Pekín está intentando evitar que la implosión se descontrole con la política fiscal y monetaria. Este lunes, el Banco Popular de China (BPC, el banco central chino) llevó a cabo sus primeros recortes de tipos de interés desde el pasado mes de enero ante la ralentización en la recuperación de la economía nacional y los malos datos que está arrojando el mercado de la vivienda. El instituto monetario confirmó la rebaja en 10 puntos básicos de los servicios de préstamo a medio plazo (MLF) a un año y de los acuerdos de recompra inversa ('repos') a 7 días, situando a ambos tipos en nuevos mínimos históricos.
Las 'repos' sirven al BPC para inyectar liquidez a corto plazo en el sistema bancario, mientras que los MLF son su principal herramienta para financiar a los bancos y sirven también de guía para los tipos de interés de referencia, denominados LPR (tasa referencial para créditos, por sus siglas en inglés).
Evans-Pritchard, economista especializado en China de la casa británica Capital Economics, matiza que los recortes anunciados hoy no supondrán un cambio notable en las condiciones de liquidez debido a que los tipos interbancarios ya están por debajo de los del BPC, por lo que las entidades no presentan una gran demanda de financiación proveniente del banco central.
El experto sí que anticipa ahora una rebaja de la LPR (su próxima actualización está prevista para el próximo lunes, 22 de agosto), lo que rebajará los intereses de los préstamos existentes y el precio de los nuevos créditos, aliviando así parte de la presión a la que se enfrentan las compañías más endeudadas.
Pese a todo, Evans-Pritchard cree que las rebajas de los tipos de interés podrían no ser suficientes para revivir el repunte del crédito, ya que la actual debilidad es "parcialmente estructural", derivada de la "pérdida de confianza en el mercado inmobiliario y la incertidumbre provocada por las constantes disrupciones causadas por la estrategia de 'covid cero' de China".
Los expertos de Oxford Economics comentan en una nota que "creen que se buscarán fondos adicionales para apoyar la finalización de las casas sin terminar. De hecho, el comunicado de la reunión del Politburó de julio destaca la necesidad de estabilizar el mercado inmobiliario y garantizar la entrega de viviendas. Creemos que es poco probable que estos esfuerzos provengan directamente del gobierno central. En cambio, es probable que las autoridades soliciten a los gobiernos locales, los bancos y los promotores inmobiliarios que se coordinen y garanticen que se completen los proyectos de vivienda inacabados".
Un problema creciente en la vivienda
Los datos que maneja Natixis son contundentes: el retraso medio en la finalización de las viviendas ha alcanzado los 14 meses. Hay unas 821.000 unidades con este problema y la exposición hipotecaria es de 735.000 millones de yuanes (107.000 millones de euros) o el 2% del total de las hipotecas, con un pago inicial medio del 30%, según las bases de datos públicas.
En China es muy habitual que los compradores de viviendas comienzan a pagar sus hipotecas antes de que la vivienda esté construida, convirtiendo de este modo a las familias en una fuente importante de financiación de los promotores más allá de los mercados de capitales o de la financiación bancaria. Según la base de datos pública We Need Home, el retraso medio de los proyectos ha alcanzado los 14 meses debido a que los promotores inmobiliarios se están quedando sin liquidez para seguir comprando materiales y el resto de costes que conlleva un proyecto inmobiliario.
Como esto es solo una parte de los proyectos inconclusos, es importante estimar cuál sería la pérdida máxima si todos los proyectos inconclusos terminan en boicots hipotecarios. "Nuestra estimación es de 2,3 billones (unos 330.000 millones de euros) o el 6% del total de hipotecas. El boicot hipotecario puede tener un efecto dominó en otras partes interesadas, a saber, promotores inmobiliarios, cadenas de suministro, bancos y el gobierno. La polarización crediticia y la preferencia por la compra de viviendas seguirán afectando negativamente a los promotores privados y/o en mora, ya que están detrás de casi todos los casos de boicot hipotecario, como Evergrande, SUNAC y Greenland", explican los expertos de Natixis.
Además, solo el 32% de los casos de boicot hipotecario provienen de proyectos inacabados cuya fecha de finalización ha sobrepasado ya la fecha de entrega prometida. "En otras palabras, los compradores de vivienda han perdido la confianza en la finalización de nuevos proyectos de vivienda y pueden preferir viviendas ya terminadas. Esto último no es un buen augurio para el sector, ya que el papel de las preventas en la financiación de los promotores chinos ha seguido creciendo con el tiempo, alcanzando el 86% de las ventas de propiedades en los últimos cuatro años (2018-2021)".
Con el mal sentimiento del mercado, el crecimiento del precio de la vivienda se ha desacelerado y las ventas de viviendas pueden incluso más de un 30% en 2022, alertan los expertos del banco francés.
Una oleada de defaults
Todo esto multiplica los riesgos de impago de los promotores. Las cadenas de suministro, que van desde materiales (upstream) hasta electrodomésticos (downstream) son todas víctimas potenciales. Cualquier efecto adicional del boicot hipotecario también empeorará la calidad de los activos y la solvencia de los bancos. "Es probable que el índice de préstamos morosos (NPL) para préstamos a empresas inmobiliarias supere el 4% a finales de 2022 en comparación con el 0,7% en 2019".
Alicia García-Herrero asegura que los reguladores chinos se están preparando para cualquier empeoramiento de la calidad de los activos de los bancos, y una de las soluciones es crear fondos de rescate. "En términos más generales, se puede decir que el boicot hipotecario es solo la punta del iceberg en la estabilidad financiera de China, dado su peligroso vínculo con la estabilidad social, especialmente porque los inmuebles constituyen el 59% de la riqueza de los hogares".
El gobierno chino movilizará recursos estatales para garantizar la entrega adecuada de unidades de vivienda sin terminar, reduciendo así los posibles boicots hipotecarios. Pero aún así, el gran problema que revela el boicot hipotecario es la confianza perdida, que no se recuperará fácilmente. Con las interminables restricciones de movilidad y los cambios regulatorios, los hogares prefieren el ahorro a la inversión inmobiliaria, aseguran desde Natixis. Esto es algo difícil de revertir y que afecta a toda la economía.
Los economistas de BCA Research sostienen en una nota publicada este martes que "dado que el sentimiento del consumidor está extremadamente deprimido, sin un recorte a gran escala en los tipos hipotecarias (lo que tampoco sería garantía de éxito) y las transferencias fiscales directas a los consumidores para impulsar los ingresos del hogar, será poco probable un rebote inminente o fuerte en las compras de la vivienda. Nuestros estrategas de inversión en China continúan recomendando una postura cautelosa hacia los activos de riesgo chinos", sentencian.
