El estallido de la pandemia del covid-19 ha tenido un impacto directo en el sector inmobiliario y con consecuencias que el tiempo todavía deberá dictar hasta dónde llegan. La realidad que ha traído la nueva normalidad, con fenómenos como el auge del teletrabajo o las limitaciones a la movilidad, han impactado de manera directa en los inmuebles, aunque de manera diferente en función del tipo de activo, lo que lleva a preguntarse:
¿Va a haber una nueva crisis inmobiliaria por el covid?
El sector inmobiliario, como toda actividad económica, se ha visto afectado por la pandemia, aunque de manera dispar en función del tipo de activo: residencial, hotelero, comercial o logístico. En cada uno de ellos, la actual crisis ha golpeado de manera dispar y también se espera que evolucionen a diferentes velocidades. En grandes líneas, la foto general es una caída tanto del precio de los activos, como de sus valoraciones, al menos hasta 2022, con un recorte tanto del número de operaciones como del volumen de inversión.
¿Cuál es el sector más afectado?
El comercial, o 'retail', está sufriendo con especial virulencia el impacto del covid-19, tanto en los centros comerciales como en los locales de calle. Llueve sobre mojado. A las dudas que ya había sobre el futuro de este sector, por la fuerte crisis que han vivido los centros comerciales en Estados Unidos, se ha unido el confinamiento, que obligó a cerrar temporalmente todos los establecimientos, y las actuales limitaciones de aforo y movilidad. Todo ello, unido a la menor capacidad de compra de los ciudadanos por la crisis económica (se espera una caída del consumo del 12,6%), está obligando a todos los grandes propietarios de activos 'retail' a renegociar rentas con sus inquilinos, para intentar evitar el creciente cierre de establecimientos que ya se está viendo. Pero los números no invitan al optimismo, ya que en España gigantes como Klepierre o Unibail-Rodamco están sufriendo una caída de ventas superior a la del resto de mercados: del 26% y el 35% en junio, respectivamente.
¿Y el más beneficiado?
El logístico, gracias al auge del gran enemigo del 'retail': la compra por internet. El confinamiento ha dado el espaldarazo definitivo al comercio electrónico, hasta el punto de que, por ejemplo, el covid-19 ha reducido un 8% el porcentaje de compradores que nunca había realizado la compra de alimentación online, con un 70% de los españoles de todos los rangos de edad habiendo adquirido algún bien o servicio online durante la cuarentena, según un estudio de IAB. Esta nueva realidad ha convertido a la actividad logística en la niña bonita del sector, con la última milla como joya de la corona. Como señala un informe de la consultora inmobiliaria JLL “Los hábitos de compra online de los españoles han variado no solo en porcentaje de compradores online, sino también en cuanto a los productos adquiridos, con el consiguiente incremento generalizado de las ventas por Internet. Eso ha situado a la logística como una actividad clave para la supervivencia de los negocios, una tendencia que tendrá continuidad también en la actual época poscovid”.
¿Bajará el precio de la vivienda?
El sector residencial está directamente impactado por la marcha de la economía del país y los datos no son nada halagüeños: previsión de caída del PIB del 11,2% y una tasa de paro del 17,1%. Si las familias tienen menores ingresos o, directamente, carecen de ellos, impacta a toda la economía familiar, y la vivienda es el principal gasto, ya sea por el pago de un alquiler o de una letra hipotecaria. En el primer caso, la capacidad de renegociación es mayor, lo que facilita una mayor flexibilidad a la hora de ajustar precios (Redpiso, por ejemplo, prevé caídas del 15% en Madrid capital), mientras que en el segundo, la venta de la propia vivienda es una vía para conseguir liquidez. El banco malo, Sareb, ya está trabajando con una caída de precios hasta finales del año que viene o principios de 2022 y estima que caerán un 12%.
Y a los hoteles, ¿cómo les afecta la caída del turismo?
El sector hotelero es, junto al 'retail', el más afectado por la pandemia, con 40 millones de turistas menos en 2020 que en 2019, la realidad es que están viviendo el peor año de su historia y, por el momento, nada invita para el optimismo en el próximo. Esta situación ha llevado a las cadenas que explotan los hoteles en régimen de alquiler (no son propietarias del activo) a solicitar renegociaciones de renta, ante el desplome de los ingresos, mientras que aquellas que los tienen en propiedad, prevén realizar operaciones de venta, precisamente, para conseguir liquidez con la que capear el temporal. Dos maneras de afrontar el problema que, de cara al activo inmobiliario, tiene el mismo efecto y es una caída de las valoraciones y, por tanto, del precio de las operaciones.
¿Cuándo empezará a recuperarse el mercado?
Es la pregunta del millón. De hecho, el principal miedo que existe actualmente entre los grandes inversores es que se paralicen las operaciones, porque entonces desaparece toda referencia de precios y la incertidumbre campa a sus anchas. La gran esperanza del sector está en los fondos europeos, en que una parte importante de ellos vaya al mercado residencial, para la promoción de vivienda social en alquiler, sellando acuerdos de colaboración público-privada. En oficinas, está por ver quién ganará el pulso, si el teletrabajo o la necesidad de contratar más metros para cumplir con las nuevas reglas de distanciamiento social. Y el turismo terminará viendo el sol, porque España siempre lo tendrá sobre sus playas, la duda es cuándo.
RUTH UGALDE 08/10/2020
