Dormitorio de una casa modular de Aedas Homes.
La edificación de una vivienda fabricada en un taller y transportada en su ubicación definitiva compite con la obra nueva tradicional, pero hay peculiaridades que es mejor conocer de antemano
La reactivación del sector de la construcción, que en julio ostentó el crecimiento en permisos de obra nueva más consistente desde 2008, tiene un actor relativamente nuevo en las llamadas casas modulares, es decir, aquellas cuyas estructuras y cerramientos se fabrican por partes en un taller, para ser transportadas y ensambladas posteriormente en el lugar escogido por el propietario. Según datos del directorio de profesionales de la construcción Habitissimo, las edificaciones modulares han pasado de unas 2.000 en 2015 a 7.000 en 2017, un valor absoluto sin duda residual si comparado con la obra nueva tradicional —ya que solo entre agosto de 2017 y julio de 2018 se visaron 93.655 viviendas de nueva planta—, pero que supone un incremento del 250% en dos años.
Frente a las innegables ventajas de este tipo de vivienda, sin embargo, existen también trabas, que el potencial usuario deberá conocer y evaluar antes de decantarse por él.
Precio, tiempos y diseño, muy competitivos
El ahorro de dinero y tiempo de espera, y el diseño personalizado, son las principales ventajas competitivas de las casas modulares, en opinión de los profesionales que se dedican a su fabricación y venta. “Los plazos de entrega pasan de 18 o 24 meses de la construcción tradicional a aproximadamente la mitad”, explica Ángel Fernández, gerente de industrialización de Aedas Homes, cuyo negocio, basado en la fabricación industrializada de residencias le permite ofrecer viviendas unifamiliares adosadas de 197 metros cuadrados por 370.000 euros en Torrejón de Ardoz (Madrid), entre otros proyectos.
Fernández insiste en la “mayor calidad del producto” de este tipo de vivienda, un concepto que comparte Vanessa Breton. Para la portavoz de la constructora Casas Cube, al tratarse de un proceso industrializado, “el control de calidad es mayor, así como la relación entre calidad y precio”. Las economías de escala que es posible realizar en la producción, entonces, son clave para entender estas ventajas. “La construcción de una casa Cube de 150 metros cuadrados, por ejemplo, tiene un precio de 107.900 euros”, subraya Breton.
Para el terreno, ¿préstamo al consumo o hipoteca?
Así como se dice que una casa no se construye a partir del tejado (o, tal vez, sí, en el caso de las viviendas modulares), de la misma manera, antes de decidir el diseño de su futuro domicilio, el propietario deberá tener un terreno sobre el que edificarlo. “Deberá ser urbanizable y, si es llano, el proyecto será más sencillo y barato, aunque no hay problema para modificarlo o adaptar la vivienda a sus características”, agrega Breton.
En el caso de no haberlo adquirido todavía, “el terreno se podría comprar a través de un préstamo al consumo, cuyo importe máximo será de 60.000 euros”, sugiere Santiago Cruz, director general de la asesora financiera Iber Credit. Una hipoteca también es una opción, pero es muy probable que con ella no se pueda financiar más que “el 50% o el 60% del valor de la compra del terreno, con un plazo de amortización de entre 10 y 15 años”.
Tasación sobre el proyecto
El paso posterior es la suscripción de un préstamo hipotecario, llamado autopromotor, para la construcción de la vivienda. “Las casas modulares son hipotecables como cualquier vivienda que se vaya a construir”, señala Breton. Obtener una hipoteca si ya se ha constituido otra para adquirir el terreno, sin embargo, no es pan comido, matiza Cruz. En este caso, las entidades financiarán solo el 60% del valor del inmueble. Además, si pueden cambiar de ubicación con tan solo subirlos a un camión, no podrán considerarse bienes inmuebles. Por lo tanto, los bancos “solo concederán un préstamo al consumo o una hipoteca sobre otro bien como garantía”.
Por el contrario, si la vivienda contara con cimentación, acceso a suministros, licencia y proyecto, recibiría el mismo tratamiento de un bien inmueble. La clave está, según Cruz, en estos elementos, que son otras tantas condiciones de acceso al Registro de la Propiedad.
Pero, si en la vivienda de construcción tradicional se financia habitualmente hasta un 80% de la tasación, ¿cómo tasar una casa modular si el edificio no se ha construido todavía? En este supuesto, para determinar el valor futuro de la casa, “la compañía tasadora examinará el proyecto de obra junto con el terreno”, contesta Cruz. Por el contrario, cuando la vivienda modular pertenece a una promotora inmobiliaria, como en el caso de Aedas Homes, el futuro propietario podrá solicitar una hipoteca normal y corriente. “Los cauces son los mismos que en cualquier promoción de obra nueva”, recalca Fernández.
Costes para los permisos
Como ocurre en cualquier tipo de construcción, el cliente deberá contar también con la licencia urbanística y de obra, un permiso otorgado por el Ayuntamiento en el que se ubicará el inmbueble. Su coste ronda el 2% del valor del terreno. Otras licencias complementarias pueden ser demandadas por las administraciones locales.
Una vez construida la casa, habrá que solicitar la cédula de habitabilidad, cuyo precio es el 1% del coste de la vivienda, así como el alta de todos los suministros. La mayoría de las empresas del sector se encargan de preparar toda la documentación necesaria para presentar en los Ayuntamientos y, de esta forma, legalizar la vivienda.
Seguros con cuidados especiales
Tampoco habrá que olvidarse del seguro de hogar. Según el director técnico de la correduría de seguros Lluch & Juelich Brokers, Carlos Lluch, en este tipo de vivienda hay que prestar atención a la posible presencia de materiales combustibles, así como al hecho de que muchas instalaciones corren por debajo del forjado y las cometidas están enterradas, lo que reduce la eficacia de algunos seguros.
Otro elemento que se deberá tomar en cuenta es que, al venir la casa literalmente montada de fábrica, muchas veces no se encontrarán reparadores independientes y el cliente deberá buscar al fabricante para que le gestione cualquier incidencia. “Esto implica buscar a un asegurador que esté dispuesto a indemnizar antes de la reparación. Tampoco deberá poner pegas cuando su cliente solicite perito e indemnización y será ágil en la gestión y el pago”, concluye Lluch.
Madrid
https://elpais.com/economia/2018/11/20/actualidad/1542719595_840810.html
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