- Australia se llevará la peor parte con una caída que puede superar el 15%
- Otros países que sufrirán fuertes correcciones Canadá, Dinamarca o Países Bajos
- España se convertirá en una especie de fortín inmobiliario con pocos movimientos
El precio de la vivienda en los países desarrollados ha disfrutado de un ciclo de subidas sin interrupción que ya se prolonga diez años. Sin embargo, este ciclo podría estar viviendo sus últimos días. El alza de los tipos de interés y la desaceleración de la economía podrían forzar una corrección en el inmobiliario global en 2023, una caída que ya ha comenzado en algunos países (aún no ha sido suficiente para arrastrar los precios globales o de las economías avanzadas en su conjunto) y que tendrá continuidad de una forma más coordinada en 2023.
El precio de la vivienda en las economías avanzadas no ha parado de subir de forma agregada desde el año 2012, según la base de datos del Banco Internacional de Pagos (BiS por sus siglas en inglés). En 2021, el crecimiento de los precios superó el 11%, máximos desde que el BiS realiza esta serie con las economías avanzadas. En el caso de la Eurozona, el avance fue del 8,10%, una tasa que no se veía desde 1990. Para este 2022 ya se espera una importante desaceleración que conducirá a una corrección en 2023. Son muchas las casas de análisis que prevén un cambio de ciclo inmobiliario inminente, pero la última en hacerlo ha sido Fitch Ratings. La agencia de calificación espera que el crecimiento del precio nominal de la vivienda disminuya o se desacelere sustancialmente en 2023 para la mayoría de los mercados, debido al enfriamiento de la demanda, producto de las altas tasas hipotecarias.
"Esta será la dinámica que dará continuidad a las caídas de los precios de la vivienda que ya se han producido en el segundo semestre de 2022 en Australia, Canadá, China, Dinamarca, Alemania, los Países Bajos, el Reino Unido y los Estados Unidos", aseguran desde Fitch.
Estos expertos creen que a medida que los vientos de cara (inflación, subidas de tipos, aumento del paro, costes de la energía...) se vuelvan más fuertes, la erosión de los ingresos reales provocará un deterioro de la cartera de crédito de los bancos (incremento de la morosidad), mientras que muchas familias tendrán que optar por deshacerse de algunos de sus activos, entre los que se encuentra la vivienda. Esto ejercerá presión a la baja sobre los precios de los inmuebles. Además, "los mercados inmobiliarios en países donde los tipos hipotecarios son predominantemente variables o fijas por períodos cortos son particularmente vulnerables", advierten los expertos de la agencia de rating.
Australia será el epicentro
Australia es uno de los mercados inmobiliarios más calientes del mundo. La vivienda viene de subir más de un 5% en 2020 y un 17,4% en 2021. Mientras tanto, el indicador price to rent ratio (precio de la vivienda sobre el alquiler) se ha disparado casi un 40% entre 2019 y 2021. Todo hace indicar que la valoración de este mercado es demasiado alta respecto a sus fundamentales.
Juan Ramón Rallo, Doctor en Economía y profesor universitario, explica en declaraciones a elEconomista que "el valor de la propiedad inmobiliaria en manos de las familias australianas ha alcanzado niveles más elevados que los que alcanzó esa misma magnitud (en relación con el PIB) Japón durante el punto más alto de su burbuja. Australia es una economía muy dependiente de lo que pase en China, si en China hay problemas, la economía australiana se ralentizará. Si esta ralentización es notable, puede que la burbuja inmobiliaria pinche y entonces puedes terminar teniendo una crisis en el sistema financiero australiano".
Con todo este contexto, Fitch espera que los precios nominales de la vivienda en Australia disminuyan un 17% desde el pico marcado a comienzos de 2022 y casi un 25% en términos reales. Este último dato se consigue tras sumar a la caída nominal (el descenso del precio) el impacto de la inflación.
Por otro lado, haciendo el cálculo natural de cada año (el anterior era desde el pico de precios hasta mínimos), los expertos de Fitch avanzan "una caída de entre un 7% y un 10% en 2023, a lo que habría que sumar la caída del 10% entre el pico en el segundo trimestre de 2022 y finales de este mismo año... El aumento de los tipos hipotecarios, la alta inflación y el lento crecimiento de los salarios continuarán dañando la asequibilidad de la vivienda, lo que reducirá aún más la demanda de compras de viviendas nuevas. Los tipos hipotecarios, que principalmente son variables en Australia, se han más que duplicado desde finales de 2021, lo que reduce la capacidad de endeudamiento en más del 20%", advierten desde Fitch.
El sol comenzará a salir para el sector en 2024: "Esperamos que la demanda de compra de viviendas aumente en 2024 a medida que disminuyan las presiones inflacionarias, los tipos de interés se estabilicen y la migración del exterior respalde la demanda de viviendas a medio y largo plazo. Sin embargo, la demanda de los compradores primerizos seguirá siendo moderada debido a su menor capacidad de endeudamiento... con todo, habrá un crecimiento modesto de entre el 2% y el 5% en 2024".
Países Bajos: de los tulipanes al ladrillo...
La burbuja del inmobiliario en Países Bajos también parece evidente. Obviamente no alcanza la magnitud de la crisis de los tulipanes (tulipomanía) del siglo XVII, pero lo cierto es que se necesitan más de 16 años de alquiler para pagar una vivienda, uno de los ratios (price to rent) más elevados de toda la OCDE. El propio Fondo Monetario Internacional (FMI) comentaba en su último informe que "el enfriamiento de un mercado de la vivienda con unas valoraciones muy 'ricas' exige un estado de alerta... El reciente impulso de los precios de la vivienda acentúa las vulnerabilidades de un sector inmobiliario residencial que está seriamente sobrevalorado en una amplia gama de métricas. Una corrección pronunciada en los precios de la vivienda podría amplificar las dificultades de los prestatarios en caso de una recesión económica en un contexto de alto endeudamiento de los hogares junto con activos en gran parte ilíquidos... mientras que una cuarta parte de las hipotecas enfrentan un ajuste de los tipos interés en los próximos cinco años".
Teniendo en cuenta todo lo anterior, Fitch pronostica caídas en los precios nominales de la vivienda del 4% al 6% en 2023, lo que representa una desaceleración significativa respecto al 5% de crecimiento estimado para 2022 y del 20% en 2021. La caída del precio será el resultado de la reducción de la capacidad de endeudamiento y la demanda ante el encarecimiento de las hipotecas, que seguirán presentando tipos de interés crecientes hasta 2023. Los altos niveles de inflación (14,5% en septiembre de 2022) seguirán ejerciendo presión sobre los ingresos reales de los hogares.
No obstante, desde Fitch explican que también hay factores que limitan una mayor caída del precio de los inmuebles como es la persistente escasez de viviendas y la desaceleración de la inversión en construcción como producto de ciertos límites legales y unos costes de endeudamiento más altos. Además, el mayor peso de las hipotecas a tipo fijo podría impedir que se genere un mayor daño sobre los balances de los hogares. "Esperamos que los precios se mantengan estables en 2024 cuando el entorno macroeconómico debería mejorar y las hipotecas las tasas se estabilizan", sentencian desde Fitch.
Spain is different
España es diferente para lo bueno y para lo malo. En esta ocasión, por suerte, parece que es diferente para lo bueno. España se encuentra en una posición de ventaja respecto a la mayor parte de economías europeas para escapar de la recesión que se avecina en Europa. Además, frente a lo acaecido en 2008, esta vez el sector inmobiliario se encuentra en una situación sostenible, mientras que la deuda privada (familias y empresas) está niveles mucho más sostenibles (sobre PIB e ingresos) que en el pasado. Con todo, el inmobiliario española puede terminar siendo una suerte de balsa en medio de los rápidos a los que se enfrenta la vivienda en el mundo desarrollado.
Juan Ramón Rallo no ve burbuja en el mercado inmobiliario español, "si no hay burbuja, a corto y medio plazo no hay mucho que corregir. Otra cosa es que llevamos muchos años de mercado inmobiliario febril y, probablemente, eso se frenará, con las ciudades secundarias y terciarias sufriendo más, pero en la grandes ciudades si la población se sigue desplazando hacia ellas y no aumenta la oferta, quizá no observemos subidas de precios como los de los últimos años, pero es dudoso que se produzcan caídas significativas. Sin una depresión profunda, sinceramente no veo una caída porque no hay un desajuste muy grande entre alquiler y precio", asegura el economista español en declaraciones a elEconomista durante una entrevista.
Desde Fitch esperan que los precios nominales de la vivienda crezcan entre un 2% y un 4% en 2023 y entre un 3% y un 5% en 2024, lo que representaría una desaceleración desde el 6% estimado para 2022. El crecimiento de los precios de las viviendas se desacelerará, al igual que en el resto de economías, ante la subida de los tipos de interés de las hipotecas, especialmente para los compradores primerizos. Desde la agencia de rating creen que los tipos hipotecarios en España podrían alcanzar el 4% en 2024, frente al 2% de septiembre de 2022.
¿Por qué no cae la vivienda en España? Además de la ausencia de desequilibrios y de sobrevaloración en el mercado inmobiliario, los precios no caerán porque el empleo se mantendrá estable, no hay exceso de oferta de vivienda y habrá un número limitado de ventas forzosas, gracias a las políticas macroprudenciales que ha tenido que aplicar la banca y a la red de ayuda lanzada por el Gobierno y las propias entidades bancarias." El factor más influyente que podría cambiar nuestro pronóstico son unos aumentos de los tipos mayores a los esperados".
La locomotora alemana también gripa
Los precios de la vivienda en Alemania llevan subiendo sin descanso desde hace más de una década. Esta buena racha podría verse truncada el próximo año. La agencia Fitch espera "una caída del precio nominal de la vivienda entre -2% y -4% en 2023. La caída del precio de la vivienda desde máximos hasta mínimos será de alrededor del 6%. Esto pone fin a un período de crecimiento sin precedentes del 115% desde 2009".
No obstante, desde Fitch pronosticamos unos precios de vivienda ya estabilizados en 2024. "Se espera que la economía se recupere de la recesión a finales de 2023, el desempleo se mantendrá bajo y se negociarán aumentos salariales. La disminución de los precios nominales despertará la demanda de los compradores que no han podido comprar a los precios actuales. La oferta continúa siendo limitada y el aumento de los costes de construcción respaldará los altos precios de las viviendas", sentencian estos expertos.
Suecia, el 'paciente cero'
El considerado 'paciente cero' de una potencial crisis inmobiliaria es Suecia. Los precios de la vivienda en la mayor economía de la región nórdica han caído alrededor de un 12% desde el máximo alcanzado a principios de este año -hasta un 15% sin ajuste estacional-, revirtiendo las enormes subidas registradas durante la pandemia, mientras los hogares se ven cada vez más presionados. En una encuesta realizada por SEB, el mayor banco del país, el 58% de los encuestados espera que persista el descenso, una cifra ligeramente superior al 55% que opinaba negativamente sobre el mercado en la encuesta del mes pasado.
Suecia se ha convertido en uno de los precursores de la crisis inmobiliaria mundial, y la mayoría de los analistas creen que la caída de precios continuará el año que viene. El desplome actual es el peor desde la década de 1990, ya que desde entonces las correcciones han sido superficiales y de corta duración. Tanto SEB como el propio banco central del país, el Riksbank, creen que los precios bajarán alrededor de un 20%, lo que los situaría al mismo nivel que antes del inicio de la pandemia.
Las cifras de noviembre aumentan la preocupación de que los hogares fuertemente endeudados aprieten aún más el cinturón, y que la construcción de nuevas viviendas se paralice prácticamente. Esto podría agravar la recesión económica en la que Suecia está a punto de entrar. Los precios del mercado sueco de la vivienda, uno de los más altos del mundo en 2021, se habían visto impulsados por años de bajos tipos de interés y una oferta insuficiente. La situación se invirtió rápidamente cuando el banco central sueco empezó a subir su principal tipo de interés en abril, situándolo en el 2,5% el mes pasado, al tiempo que daba señales de que seguiría subiendo.
El economista Andreas Steno Larsen, ex de Nordea, trae más pesimismo. "A Suecia le esperan tiempos difíciles (algunos dirían que ya lo son). No sólo sufrirá su mercado inmobiliario debido a las subidas de tipos, sino que los hogares también se verán más afectados en sus ingresos discrecionales dada la composición de los tipos en Suecia. Algunos de nuestros peores indicadores apuntan a una caída superior al 30% en Suecia", recoge en su boletín sobre vivienda. Y es que el 70% de nuevas hipotecas que se firman en el país son a tipo variable y no fijo en el marco de una senda de endurecimiento de los bancos centrales. Un caso extremo es el de Polonia, donde el 100% de las nuevas hipotecas son a tipo variable y los tipos de interés han pasado de un 1,5% en 2018 a un 6,75% en 2022. Volviendo a Suecia, hay un 64% de propietarios y la deuda de los hogares supera el 90% del PIB, lo que complica aún más el panorama.
EEUU, una cuestión de tamaño
Las previsiones tampoco son muy optimistas en EEUU. Y al tratarse de la primera economía del planeta, los miedos están justificados. Más aún cuando se recuerda el origen de la gran crisis financiera. En el escenario planteado por los analistas de Ficth, los precios nominales de la vivienda a nivel nacional caigan entre un 0% y un 5% en 2023. Esto supondrá una caída de alrededor del 5% desde el máximo alcanzado en 2022 y solo en 2024 se producirá una modesta inversión del crecimiento, que oscilará entre el 0% y el 3%. Las previsiones suponen una desaceleración importante respecto al crecimiento del 8% registrado a principios de 2022 y una continuación de la tendencia a la baja desde mediados de año. Desde el último pico, el descenso nominal superaría el 5%, pero el real batiría el 10%. La demanda seguirá disminuyendo de cara a 2023, lo que erosionará aún más los precios de la vivienda.
"Prevemos que las ventas de viviendas sigan bajo presión durante la mayor parte de 2023, lastradas por la erosión de la asequibilidad, la recesión y una oferta aún escasa", coincide Nancy Vanden Houten, estratega jefe para EEUU de Oxford Economics tras conocerse el dato de viviendas de segunda mano. "Esperamos que el crecimiento anual de los precios de la vivienda pase a ser negativo en 2023, tocando fondo en el -5% interanual en el segundo trimestre", añade. Sam Hall, de Capital Economics, espera que la tasa anual de crecimiento del precio de la vivienda se vuelva negativa a principios de 2023 y que los precios caigan un 8% desde el máximo hasta el mínimo.
"El encarecimiento de las hipotecas (la cuota media ha subido más de un 50% desde 2021) perjudicará a los compradores primerizos y a los que deseen mejorar su vivienda. Los inversores inmobiliarios han empezado a retroceder y se mantendrán al margen en 2023", señala Ryan O'Loughlin, de Fitch. "Los riesgos para la previsión incluyen que los tipos suban por encima del 7% y que los vendedores retiren viviendas del mercado, lo que limitaría aún más la oferta", agrega.
Los últimos datos del sector apuntalan el pesimismo. El índice de ventas de viviendas pendientes se hundió un 4,6% en octubre, con una caída interanual de las transacciones pendientes que roza el 37%, el mayor descenso en toda la historia de este índice. También en octubre, las ventas de viviendas de segunda mano cayeron por noveno mes consecutivo. Los cierres de contratos disminuyeron un 5,9% hasta un ritmo anualizado de 4,43 millones en dicho mes, el más lento desde mayo de 2020. En el cómputo interanual, el porcentaje ya mete miedo: un descenso del 28,4%. Esto encaja con el modelo de los analistas de Apollo IM, que calculan una caída cercana al 24% en las ventas de viviendas unifamiliares de segunda mano en los meses transcurridos desde que la Fed comenzó a subir los tipos de nuevo esta primavera. Es la caída más agresiva y en menor tiempo de las ventas desde la primera subida de tipos de un ciclo de alzas de la Fed según los registros históricos.
Canadá, un porcentaje de miedo
Sin irse muy lejos, el caso de Canadá preocupa por la profundidad. También desde Fitch, la analista Susan Hosterman espera que los precios nominales de la vivienda disminuyan entre un 5% y un 7% en 2023, seguidos de un crecimiento del 3%-5% en 2024. El descenso de máximo a mínimo se situará en torno al 15% (en términos reales se acercará al 20%). La caída, expone la estratega, se verá impulsada por la subida continuada de los tipos de interés prevista para el primer semestre de 2023, las presiones inflacionistas, el estancamiento de la economía y el descenso de la asequibilidad, que frenarán la demanda.
"La asequibilidad se encuentra en mínimos históricos en Canadá. Esto se debe no sólo a la fuerte subida de los tipos hipotecarios (el tipo hipotecario a cinco años publicado es de aproximadamente el 6,5%, más del doble de los tipos hipotecarios ofrecidos el año pasado por estas fechas), sino también a unos precios de la vivienda persistentemente altos que no han experimentado descensos importantes desde principios de los años 90, una oferta limitada y una gran demanda (las viviendas sólo están en el mercado unos 20 días en los principales centros urbanos y suburbios)", explica Hosterman. Los precios de la vivienda seguirán apoyándose en la falta de oferta, la elevada demanda, la inmigración neta y el aumento de los alquileres. Pero estarían sujetos a descensos más pronunciados de lo previsto si la economía se atrofia significativamente por las macromedidas para frenar la inflación, lo que afectaría aún más a la asequibilidad y la demanda, avisa la analista.
Los porcentajes se tornan más rotundos en otras previsiones. "La rápida subida de los tipos de interés, el rápido deterioro de la confianza y el precipitado cambio de las expectativas de precios han provocado una corrección del mercado inmobiliario canadiense aún más rápida de lo que habíamos previsto inicialmente el pasado mes de marzo. Ahora prevemos una corrección del precio de la vivienda del 30% más rápida y profunda", afirma Tony Stillo, de Oxford Economics.
"La caída de los precios de la vivienda suele asociarse a las recesiones, pero no siempre. Los precios de la vivienda bajaron una media del 8,6% de punta a valle en cuatro trimestres durante recesiones pasadas que incluyeron descensos de los precios de la vivienda. Aunque esto hace que nuestra caída de precios del 30% parezca bastante pronunciada, en el contexto de la subida del 50% durante el periodo pandémico de dos años, un descenso de esta magnitud llega con retraso y es necesario para ayudar a restablecer el equilibrio del mercado", sentencia Stillo.
Reino Unido no se libra
Dentro del mundo anglosajón no hay que perder de vista el caso de Reino Unido. Duncan Paxman, estratega también de Fitch, prevé un descenso nominal de los precios de la vivienda de entre el 5% y el 7% en 2023, lo que conducirá a una caída máxima de un solo dígito, invirtiendo en su mayor parte el crecimiento del 10% registrado entre enero y septiembre de 2022. En la agencia de rating esperan que el punto más bajo se alcance hacia finales del próximo año, pero no excluyen nuevas reducciones de precios en 2024. Desde el último pico, la prospección contempla una caída cercana al 7% en los precios (más de un 15% en términos reales).
"La fuerte subida de los tipos de interés, más pronunciada en el caso de la libra esterlina que en el de otras divisas europeas, ha ejercido una presión significativa sobre la asequibilidad, que prevemos que seguirá viéndose amenazada en 2023, incluso si los tipos hipotecarios bajan. Los tipos de interés de las hipotecas fijas, que representan la mayor parte de los nuevos préstamos, se cotizaron por encima del 6% en el cuatro trimestre de 2022, lo que supone un fuerte aumento con respecto al 1,5% de principios de año. Esperamos tipos hipotecarios fijos del 5%-6% a lo largo de 2023 y 2024", explica Paxman. El experto apostilla que el país sigue sin construir suficientes viviendas nuevas para satisfacer la demanda, y esta falta de oferta favorece un descenso limitado de los precios a pesar de los retos adicionales de asequibilidad que plantean la inflación, la caída de los salarios reales y un aumento previsto del desempleo de 1,3 puntos porcentuales para finales de 2024.
Los datos van delimitando el perímetro. La caída del 2,3% intermensual del índice Halifax de vivienda de Reino Unido en noviembre es enorme en cualquier comparación. No solo ha sido la mayor caída mensual desde octubre de 2008, sino el tercer mayor descenso en un solo mes en los 40 años de historia del índice. Al igual que en las cifras de Nationwide publicadas hace poco, ha supuesto el tercer descenso mensual consecutivo de los precios de la vivienda, y ha elevado la caída total hasta el momento al 2,8%, unas 8.400 libras para la vivienda media. En términos anuales, el crecimiento de los precios de la vivienda se ralentizó rápidamente, pasando del 8,2% interanual en octubre al 4,7% interanual.
"Esta caída confirma que la corrección de los precios de la vivienda que preveíamos ha comenzado. Aunque los tipos hipotecarios han retrocedido algo en las últimas semanas, siguen siendo demasiado altos para que la demanda se recupere y los precios toquen fondo a corto plazo", valora Andrew Wishart, analista de Capital Economics. "Parece que la corrección de los precios de la vivienda en 2022-23 ha comenzado de forma mucho más abrupta que en 1989-90 o 2007-08, lo que refleja la magnitud y el ritmo del impacto de los tipos hipotecarios", añade. "Cada vez más, nuestra previsión de una caída de los precios de la vivienda del 12% de máximo a mínimo parece situarse en el extremo más optimista del espectro de posibles resultados", sentencia.
Dinamarca, el otro paciente nórdico
Si el caso de Suecia preocupa entre las economías nórdicas, los analistas no se olvidan del de Dinamarca. Thomas Kaber, economista de Fitch, prevé que los precios nominales de la vivienda disminuyan hasta un 10% en 2023, lo que llevará a un descenso global del 10%-15% desde el máximo alcanzado en junio de 2022 (tras un aumento del 20% desde 2020 hasta mediados de 2022). En términos reales, el descenso se acercaría peligrosamente al 25%. La caída de los precios será el resultado de unos tipos hipotecarios más elevados y de la reducción de los ingresos discrecionales. En Fithc esperan que los precios toquen fondo en 2024, cuando el impacto de la inflación y los tipos debería remitir. La subida de los tipos hipotecarios a largo plazo del 2% a principios de 2022 al 5% en octubre y la elevada inflación (8% en octubre) han provocado una menor demanda de compra de vivienda.
Steno Larsen, sin embargo, destaca un 'amortiguador': "La situación de Suecia contrasta fuertemente con los vecinos de Dinamarca, donde los tipos fijos de las hipotecas representan alrededor del 80%, mientras que el resto son variables. Los daneses se aprovecharon de la refinanciación de sus hipotecas durante los años de tipos políticos negativos y estos propietarios de hipotecas simplemente no tienen ningún incentivo para vender su casa/piso o renegociar su hipoteca a menos que se vean obligados a ello. Así pues, las nuevas viviendas impulsarán en gran medida los precios marginales en Dinamarca hasta que veamos grietas en el mercado laboral y la gente se vea obligada a vender su casa".
China: un gigante con pies de barro
China ha sido el motor del crecimiento global desde la crisis financiera de 2008. No obstante, buena parte de ese crecimiento venía alimentado por un boom inmobiliario que ha comenzado a desinflarse. Frente a lo ocurrido en pasadas correcciones de la vivienda a nivel global, esta vez China va a ser parte del problema. Aunque el 'gigante asiático' no se encuentra dentro de las economías desarrolladas, su creciente peso a nivel global convierte a este país en un caso de estudio relevante, sobre todo ahora que se enfrenta a la implosión controlada de su sector inmobiliario.
Desde Fitch creen que China podrá controlar la 'caída' de su inmobiliario. La idea de Pekín es reducir el peso de este sector en la economía pero sin generar una crisis que arrastre al resto de sectores. Este ejercicio de equilibrismo se puede lograr manteniendo ciertas líneas de crédito para algunas promotoras viables mientras que otras desaparecen de forma ordenada o reducen su negocio hasta cotas sostenibles.
Con todo, desde Fitch pronostican que los precios nominales nacionales de la vivienda caerán en China entre un 1% y un 3% en 2023 y se mantendrán mayormente estables en 2024. Esta caída controlada podría tener éxito gracias al apoyo de las políticas públicas en el mercado de la vivienda, unos tipos de interés a la baja y una posible resolución ordenada de los riesgos del sector inmobiliario.
