Ahora el sector social que más está alimentando la burbuja
inmobiliaria es el de ingresos altos y medio altos. Estados Unidos está frente a la perspectiva de un nuevo auge de
la especulación inmobiliaria.
En septiembre, y en comparación con 2012, el aumento interanual de los
precios fue de un 12,8%. En algunos estados como California o Nevada el alza ha
sido de 20%.
El índice Case Shiller –que elabora el recientemente galardonado premio Nobel
de Economía Robert J. Shiller– hizo sonar la alarma en abril cuando calculó que
el ritmo del aumento de la vivienda había alcanzado su nivel máximo desde el
feroz estallido de la burbuja en 2007-2008.
Shiller no es solo un premio Nobel. Fue uno de los pocos que predijo el
colapso de las hipotecas subprime o de alto riesgo un año antes de que
precipitaran la caída del Lehman Brothers y la recesión mundial de 2008.
Y la señal de alarma más poderosa fue la voz de un funcionario del banco
central estadounidense, el presidente de la Reserva Federal de Dallas, Richard
Fisher: "Estoy empezando a ver señales en todo el país de que estamos entrando,
una vez más, en una burbuja inmobiliaria", afirmó.
Las ruinas circulares
La tan citada frase de Karl Marx sobre la historia – ocurre como tragedia y
se repite como farsa – viene al caso.
La crisis financiero-inmobiliaria del 2008 se centró en las hipotecas
subprime, concedidas muchas veces a gente que ni siquiera tenía
trabajo.
Ahora el sector social que más está alimentando la burbuja es el de ingresos
altos y medio altos por medio de las llamadas jumbo mortgages o
hipotecas gigantes.
La regulación del mercado hipotecario estadounidense estipula que los
préstamos estándares para un hogar de familia no pueden superar los US$417.000,
límite que, para áreas más caras como Nueva York o Los Ángeles, aumenta a
US$625.000.
Si se quiere tomar un préstamo por encima de esa cifra se entra en el reino
de las "jumbo", que normalmente exigen una tasa de interés más alta (por lo
general, 0,25% más).
Pero ahora los bancos están promocionando hipotecas jumbo a 30 años que
cuestan menos que los préstamos para la familia estándar.
Peter Zalewski, de Condo Vultures, consultora del mercado inmobiliario en
Florida, señala que es una especulación más acotada.
"En la anterior burbuja maestros, bomberos, empresarios, taxistas, todos
estaban metidos en el mercado. Lo que vemos ahora son nichos: las propiedades
que valen alrededor del millón de dólares, por ejemplo, a las que acceden los
muy ricos estadounidenses o extranjeros y los inversores institucionales",
señaló a BBC Mundo.
No todos son iguales
Así, se trata de una burbuja con una clara distribución geográfica.
En ciudades como Nueva York, Los Ángeles, San Francisco, Miami y Washington
la presión sobre los precios es mucho mayor que en otras zonas del país. En
Sacramento, por caso, el aumento superó el 34,1%; en Las Vegas, el 33,3% o en
Riverside, California, el 31%.
Pero la consultora inmobiliaria Zillow calcula que todavía no se puede hablar
de una burbuja a nivel nacional porque la gente en promedio está gastando un 13%
de sus ingresos en pagos hipotecarios, muy por debajo del 20% de otras
épocas.
Esta relación gastos-ingresos es fundamental porque crea un "colchón" capaz
de amortiguar repentinas subidas de las tasas de interés que pueden
desequilibrar el presupuesto individual y hacer peligrar los pagos.
Zillow señala, sin embargo, que este promedio nacional cambia radicalmente en
las zonas calientes del mercado.
En lugares como San Francisco o San José los pagos hipotecarios superan la
mitad de los ingresos.
Aún así, la consultora calcula que el próximo año habrá una moderación de los
aumentos que no superaría el 3,8%.
La Reserva, el actor principal
Más allá de si esta proyección es acertada, su impacto económico y social
dependerá de un actor clave. Sea tragedia o farsa, la historia de las burbujas
de los últimos 15 años ha tenido un protagonista principal: la Reserva Federal
(el banco central estadounidense).
En la crisis subprime el crédito barato -y una regulación
inexistente- alentaron la estampida de los precios. En la actual, a las tasas de
interés por el suelo, se le ha añadido el llamado Quantitative Easing,
la flexibilización cuantitativa o emisión electrónica de dinero.
Con esta emisión, que ha sido este año de alrededor de US$80.000 millones
mensuales, el banco central adquiere activos financieros de los bancos para que
estas entidades tengan más fondos para prestar a productores y consumidores
aceitando mediante el crédito la reactivación económica.
Según un cálculo, la Reserva Federal posee hoy el 12% de las hipotecas del
país.
El vicepresidente de la financiera HSH.Com, Keith Gumbinger, señala que su
intervención ha sido clave para sostener el mercado hipotecario.
"Con tasas de interés a los precios de hoy y la flexibilización cuantitativa,
la Reserva Federal ha aportado liquidez y ha revivido el mercado hipotecario",
indicó Gumbinger a BBC Mundo.
Pero también está jugando con fuego. En una economía como la estadounidense
la línea divisoria entre un fuerte aumento de precios y una burbuja es muy
fina.
La crédito-adicción
La Reserva Federal es parte de un modelo económico que viene luchando con una
nueva patología: la crédito-adicción.
En 1978 un salario medio estadounidense equivalía a unos US$48.000 (en
valores actuales). Hoy es de US$33.000.
Si el consumo estadounidense siguió siendo un motor del crecimiento en estas
décadas fue en buena parte gracias a la tarjeta de crédito alimentada por tasas
muy bajas.
La crisis subprime de 2007-2008 marcó un límite a esta patología económica de
la vida cotidiana.
Según el vicedirector del Center for Economic and Policy Research de
Washington, Dean Baker, el sistema no ha cambiado.
"El crecimiento de los últimos diez años se ha basado en burbujas. Es
asombroso que la Reserva Federal no lo haya visto. El sistema regulatorio apenas
ha cambiado", le dijo Baker a BBC Mundo.
No todos coinciden. Analistas como Keith Gumbinger opinan que el sistema
regulatorio es mucho más estricto, pero otros aseguran que aún si así fuera, la
burbuja seguirá creciendo.
"El capitalismo tiene esa capacidad creativo-destructiva. Hay mucha gente
viendo cómo encontrarle la vuelta a la regulación. Es nuestra historia desde los
años 20 en adelante: el boom seguido de implosión. No va a cambiar", indicó a
BBC Mundo Peter Zalewski, de Condo Vultures.
Marcelo Justo BBC Mundo Última actualización: Miércoles, 27 de noviembre de
2013
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