El mercado de gama alta de la ciudad sufrió un golpe sin precedentes por el confinamiento por el coronavirus. ¿Se podrá recuperar totalmente en algún momento?
En el distrito de West Chelsea, un condominio 'boutique' nuevo de alta gama conocido como el Getty redujo los precios de sus unidades restantes hasta un 46%. Un apartamento de una planta entera y cuatro habitaciones en el edificio diseñado por Peter Marino se rebajó a 10,475 millones de dólares desde 19,5 millones.
"La verdad sea dicha, se necesita hacer algo radical y dramático para llamar la atención", dice Ran Korolik, socio en Victor Group, promotor del proyecto. "No quería reducir los precios un 15 o 20% y luego recibir a alguien que intentara negociar otro 15 o 20%".
La crisis llega en un momento en que las ventas y precios del mercado de lujo ya estaban bajo presión. "No es que de repente la ciudad de Nueva York esté en oferta. Nueva York lleva de oferta los últimos 24 meses", dice Tal Alexander, agente de lujo en Douglas Elliman. "Los vendedores que tienen prisa por vender y quieren cerrar acuerdos tienen que incluir otro descuento al descuento que ya estaban aplicando".
Las cifras no tienen precedentes. Entre el 23 de marzo y el 16 de agosto, la venta de viviendas en Manhattan se redujo un 56% respecto al año anterior, según UrbanDigs, sitio de datos inmobiliarios. Para las propiedades tasadas en cuatro millones de dólares o más, las ventas cayeron cerca de un 67%.
Las nuevas propiedades cayeron un 21%, mientras que las nuevas propiedades valoradas en cuatro millones de dólares y más cayeron casi un 35%. Para las viviendas de lujo vendidas en el segundo trimestre, los precios también cayeron un 11%, según un informe de Douglas Elliman
Esa ralentización estuvo motivada en parte por la estricta cuarentena de Nueva York durante lo peor de la crisis en la ciudad. Privados de enseñar propiedades en persona, los agentes tuvieron que depender totalmente de 'tours' virtuales, una herramienta que la gran mayoría considera una pérdida de tiempo. Las posteriores protestas y manifestaciones tras el asesinato de George Floyd también agitaron la ciudad, provocando el cierre de tiendas, museos y restaurantes que ya se habían cerrado por el virus.
Por si esto fuera poco, los agentes inmobiliarios afirman que las ventas en Manhattan se frenan inevitablemente en los años de elecciones presidenciales, quizá porque los compradores fluctúan en un mar de incertidumbre. Algunos agentes inmobiliarios atribuyen también el poco interés de los compradores más acaudalados a los últimos impuestos decretados sobre la compra de viviendas de lujo. Los llamamientos de la representante Alexandria Ocasio-Cortez y otros demócratas a aumentar los impuestos a los multimillonarios que viven en el estado de Nueva York para paliar la crisis económica provocada por la pandemai tan solo han alimentado esas preocupaciones.
Muchos de esos neoyorquinos ricos se han esfumado a los Hamptons o a Palm Beach, Florida, en medio de la pandemia, y no han vuelto. El gobernador de Nueva York, Andrew Cuomo, lo ha lamentado, y bromeó con la posibilidad de invitar a unas copas a los neoyorquinos ricos que desearan volver y contribuir así a fortalecer la base imponible de la ciudad. Cuomo se ha resistido siempre a subir los impuestos a los multimillonarios, que contribuyen a gran parte de dicha base impositiva, por miedo a echarles de la ciudad de forma permanente.
La pandemia ha llevado a los agentes de lujo a entrar en barrena con esa clientela ultrarrica
Son tantas las susceptibilidades del momento actual que los agentes inmobiliarios de lujo ya no saben cómo abordar a su clientela ultrarrica.
"Llamar a alguien ahora podría ser como llamarles después del shiva [periodo de luto de la religión judía] o de un funeral", dice Korolik. "No sabes quién ha muerto o cómo ha afectado la situación a cada uno. Puede que su cliente no haya cobrado este año".
Aunque la ciudad esté resucitando de lo que los neoyorquinos esperan que sea ya lo peor de la pandemia, y las quejas se han suavizado, los agentes inmobiliarios afirman que ha sido difícil convencer a los compradores de que entren en acción. Las pocas operaciones que se han cerrado lo han hecho con importantes descuentos.
Tras meses de negociaciones, y un ajuste de última hora del precio relacionado con la pandemia, el financiero Michael Price vendió su adosado de más de 800 m2 en el Upper East Side por 18,8 millones de dólares a finales de julio, un 51% más barato que su precio de venta original en 2016, de 38 millones de dólares. Price y su mujer, Jennifer, lo compraron por 14 millones de dólares en 2003, según los registros. Cuando se le contactó por 'e-mail', Price dijo que la venta no era de nuestra incumbencia
Y una mansión de cinco pisos en Chelsea se vendió a principios de julio por 14,99 millones de dólares, un 41% por debajo de su precio original, de 36,8 millones de dólares en 2016, según los archivos.
Los agentes aseguran que los mayores descuentos se realizan en nuevas construcciones, donde los promotores, que tienen montones de existencias, necesitan vender para cumplir los plazos de devolución de préstamos establecidos. "Cualquier promotor que empezara después de 2016 en Manhattan va a necesitar suerte para vender la mayoría de su patrimonio", dice Korolik.
En el extremo contrario, los vendedores con viviendas listas para entrar a vivir, especialmente las que tienen espacio exterior y oficinas en casa, están mejor posicionados para encontrar compradores, dice Scott Harris, de Brown Harris Stevens.
No creo que sea capaz de sacar mucho beneficio, pero creo que podré sacarle rentabilidad
Yuval David, actor, presentador de televisión y cineasta, dice que sacó al mercado su apartamento de dos habitaciones en el distrito de moda de Manhattan NoMad por 3,89 millones de dólares a principios de mes. "No creo que sea capaz de sacar mucho beneficio, pero creo que al menos no perderé dinero", afirma. Él y su marido pagaron el mismo precio por la unidad en 2015, según los registros.
David anota que su apartamento moderno tiene un pequeño espacio de oficina que utiliza como estudio de producción. El segundo dormitorio también tiene un recoveco de oficina con vistas al norte y al este de la Quinta Avenida. "La gente ahora busca ese tipo de ambiente personal-laboral, así que los apartamentos como el mío están despertando más interés", declara.
David dice que él y su marido, el abogado Mark McDermott, están buscando buscando una vivienda más pequeña para así poderse comprar una segunda casa en Washington DC, más cerca de su familia.
Terrence Oved, abogado patrimonialista de Nueva York, sacó a la venta su 'penthouse' de tres pisos y cerca de 300 m2 en Sutton Place con una gran azotea privada por 5,99 millones de dólares el 1 de agosto. Pagó 5,5 millones de dólares por él en 2013, e invirtió cerca de otro millón para reformarlo y modernizarlo, afirma.
Oved declara que espera que los compradores de la era covid están buscando espacio exterior, un producto único y más reducido y un edificio más pequeño como el suyo, con solo unas pocas unidades, para que no tengan que atravesar vestíbulos llenos o interactuar con vecinos. Añade que cree que "habrá una huida de los grandes edificios monolíticos con cientos de apartamentos iguales a edificios 'boutique' únicos".
El compositor galardonado Christopher Cerf, que compuso la música para el programa de televisión infantil 'Barrio Sésamo', y su mujer, Katherine Vaz, autora de libros de la experiencia portuguesa-americana, fueron de los pocos vendedores con la suerte de firmar un contrato por su casa durante la pandemia. Cerraron la venta de su adosado en el Upper East Side por 7,8 millones el 1 de junio, cuando la ciudad empezó a resurgir de lo peor de la crisis.
Sabíamos que no podríamos enseñar la propiedad, así que dijimos: "¡Caray!, vamos a tener un grave problema de liquidez"
Llevaban queriendo venderlo un tiempo, y recibieron una oferta fuera del mercado de sus vecinos, la Andrew W. Mellon Foundation, en febrero, antes de que la crisis se apoderase de EEUU. Se sintieron liberados cuando Mellon, que quería expandir sus oficinas en la propiedad, no se salió del acuerdo, especialmente después de que un inquilino al que le habían alquilado una parte de la propiedad decidiera irse.
"Nos dijeron que se iban a mudar y luego la pandemia golpeó", dice Cerf, de 79 años. "Sabíamos que no podríamos enseñar la propiedad, así que dijimos: '¡Caray!, vamos a tener un grave problema de liquidez".
Cerf y Vaz describen un cierre de contrato singular y 'sobrenatural'. Su abogado, la única persona que habían visto en meses con excepción del cartero, llegó con mascarilla y se sentó a casi dos metros de distancia en el comedor y deslizó la documentación tímidamente sobre la mesa. Después de que se marchara, se lavaron las manos. Su agente, Astrid Pillay, de Halstead Property, se comunicó con ellos de forma virtual.
Edificio en Nueva York. (Reuters)
Ha habido algunos aspectos positivos. En el 111 de West 57th Street, una megatorre en construcción en Billionaires' Row, al sur de Central Park, el promotor Michael Stern dice que su equipo firmó dos acuerdos de casi 30 millones de dólares cada uno durante lo peor de la pandemia, con solo descuentos leves sobre el precio de venta. En un caso, el comprador, un hombre de negocios internacional de la industria tecnológica, no llegó a ver la unidad; las visitas se hicieron de forma virtual. Como promotor, Stern dice que "por supuesto" es optimista, pero alcista en la ciudad. "La idea de que Nueva York está acabada es absurda", dice.
Alexander dice que cerró muchos contratos, incluida la venta de un 'penthouse' en el 56 de Cooper Square por solo un 5% menos que el último precio de venta, de 9,99 millones de dólares. Uno de sus compradores incluso se encontró con una guerra pujas por una propiedad tasada en 9,5 millones de dólares en el 30 de Park Place, en el bajo Manhattan.
Beth Fisher, nueva directiva de Marketing de Desarrollo en Corcoran Sunshine, dice que su equipo también ha vendido tres 'penthouses' en Park Loggia, un apartamento nuevo cerca de Columbus Circle, desde las órdenes de confinamiento en marzo.
El promotor de Magnum Real Estate Group, Jordan Brill, declara que su compañía está teniendo cierto éxito con dos de sus nuevos edificios de apartamentos con programas de alquiler con opción a compra que permiten a los posibles compradores vivir en los edificios hasta un año antes de comprometerse a comprarlos. Con tanta incertidumbre sobre cuándo o si finalmente reabrirán los colegios y las oficinas —y el calendario de una posible vacuna del coronavirus—, el programa ofrece flexibilidad para las familias, y les da la oportunidad de ver cómo cambia el mercado en los siguientes 12 meses.
Brill dice que ha cerrado más de 30 contratos de alquiler con opción a compra en los dos proyectos de su empresa, en el 100 de Barclay Street, cerca del World Trade Center, y en el 196 de Orchard Street, en el Lower East Side, desde que desplegó el programa en diciembre, habiendo cerrado la mayoría desde que empezó la pandemia. Los compradores obtienen un crédito de renta del 75% con vistas a una posible compra en los primeros seis meses de su alquiler, y después, del 50%.
Por lo general, sin embargo, en la medida en que hay acuerdos, estos tienden a ser en el rango de uno a tres millones de dólares del mercado, afirma Pierre Debbas, abogado de Romer Debbas. Los compradores en ese rango normalmente financian las compras, y pueden ser motivados con tipos de interés ultrabajos.
La pandemia y sus consiguientes tipos de interés "por fin convirtieron este edificio en particular en una opción"
Dos de esos compradores, Hank Minskoff, jefe de proyecto de viviendas asequibles de 34 años, y su prometida, la profesora Jennifer Boyle, dicen que compraron una unidad de dos habitaciones en la torre 130 William diseñada por David Adjaye, un nuevo proyecto en el bajo Manhattan, por su precio de venta completo de más de tres millones de dólares durante el confinamiento. Si bien nunca pudieron ver físicamente el interior del edificio, Minskoff dice que se sintió tranquilo después de ver el material virtual y pasar en bicicleta por la torre, que todavía está en proceso de construcción.
Minskoff dice que él y su prometida, que actualmente viven en el barrio al sur de Brooklyn Williamsburg, querían aprovecharse del ambiente de tipos de interés ultrabajos para comprar en el 'edificio de sus sueños'.
La pandemia y sus consiguientes tipos de interés "por fin convirtieron este edificio en particular en una opción", dice.
Fisher declara que la mayoría de promotores son realistas con el ambiente. "Hay muchos que aceptan el hecho de que esto no va a ser la mayor fuente de beneficios de su carrera", afirma. "Así funciona".
La mayor parte solo esperan que su mercado esté a la baja —pero no acabado—.
"¿Cómo es la cita de Mark Twain?", pregunta Fisher. "Los informes sobre mi muerte han sido muy exagerados".
Por
The Wall Street Journal
Katherine Clarke
01/09/2020 - 05:00
https://www.elconfidencial.com/mercados/the-wall-street-journal/2020-09-01/covid-19-golpea-duramenete-propiedad-inmobiliaria_2725483/
