- La pandemia 'se comió' el turismo y vació las oficinas por el teletrabajo
- La ciudad acumula cada vez más impagos de inmuebles comerciales...
- ... mientras la oleada de fentanilo asola las calles y aumenta la delincuencia
Lejos queda el San Francisco hippie, el del movimiento cultural que dotó a la ciudad del aura especial que le otorgaba ser el contrapunto a la expansión del capitalismo, pero consumismo voraz puso límites a la expansión del 'paz y amor'. Lo cierto es que hoy, incluso después de haber evolucionado hasta convertir a California en la sede mundial de la tecnología, la moderna ciudad del Golden Gate está atrapada 'bucle fatal' auspiciado por la pandemia y la delincuencia.
La crisis sanitaria que estalló en todo el mundo ha sumido a San Francisco en una complicada situación por la caída del turismo y el auge del teletrabajo. Estas dos cuestiones están provocando una situación de impagos en propiedades comerciales que entierra aún más las posibilidades de mejora.
El cierre de Westfield y Brookfield Properties, el centro comercial y el hotel más grandes de la ciudad, ubicados en la que fue la propiedad más valiosa de San Francisco, deja a los prestamistas del mercado de bienes raíces comerciales ante un incumplimiento de miles de millones de dólares después de que los propietarios suspendieran los pagos de un préstamo de 558 millones de dólares garantizado con el extenso centro comercial del centro de San Francisco del que eran dueños desde 2002; cerraron y entregaron las llaves de las instalaciones a sus prestamistas.
Deutsche Bank originó el préstamo para el centro comercial Westfield en 2016, mientras que la hipoteca de Park Hotels es administrada por Wells Fargo y originalmente fue suscrita por JP Morgan. Antes de estos cierres, el centro comercial ya estaba de capa caída. La falta de turistas y clientes lo fue vaciando poco a poco. Marcas como Nordstrom cambiaron de ubicación a otros centros comerciales más prósperos para recuperarse de la caída de las ventas y ante una actividad delictiva en aumento.
La situación no es novedosa. Park Hotels & Resorts, que cotiza en la bolsa de Nueva York, también entregará la propiedad de dos de sus principales hoteles en San Francisco, Hilton Union Square y Parc 55, después de dejar de pagar un préstamo de 725 millones. Según recoge el Financial Times, los hoteles estaban valorados en más de 1.500 millones de dólares cuando se emitió el préstamo en 2016, lo que sugiere que sus propietarios creen que su valor se ha reducido a más de la mitad.
En datos del proveedor de datos de propiedades CoStar recogidos por The New York Times, más de 20 hoteles de San Francisco tienen préstamos CMBS (respaldados por hipotecas comerciales) que vencen en los próximos dos años; 15 están en la "lista de vigilancia" de su prestamista, lo que significa que no han hecho pagos o es probable que no hagan pagos en el futuro.
'Regalar' propiedades
La ristra de incumplimientos podrían desencadenar una venta forzosa de propiedades comerciales en la ciudad. Los prestamistas se apresuran a deshacerse de los activos con importantes descuentos para reducir su exposición y proteger a los tenedores de bonos.
Los grandes prestamistas de bienes raíces comerciales en San Francisco, entre los que se encuentran JP Morgan, Deutsche Bank, Wells Fargo o Bank of America, sindicaron en muchas ocasiones la deuda de la propiedad a través de valores respaldados por hipotecas comerciales. Con la devaluación de los precios de las propiedades, los tenedores de bonos podrían verse arrastrados por la situación si el activo vale menos que el valor del préstamo.
Esa revisión de precios podría desencadenar un efecto colateral que dificultaría que los propietarios refinanciaran sus deudas a medida que los bancos se vuelven aún más cautelosos con respecto a los préstamos. Según el FT, algunos bancos de EEUU redujeron su exposición al mercado de bienes raíces comerciales tras la agitación bancaria, y la perspectiva de pérdidas es particularmente aguda en San Francisco.
Cada vez más oficinas vacías
El inmobiliario está en apuros. Los incumplimientos ha sido la última señal de socorro de los propietarios de oficinas, hoteles, bloques de apartamentos y minoristas en San Francisco desde que se desatara la pandemia.
A la caída del turismo y de los viajes de negocios hay que sumar el severo ajuste de personal que están aplicando las tecnológicas -y que se contabiliza ya en cientos de miles-, y el aumento de oficinas vacías por el trabajo en remoto: la demanda de espacios de trabajo cae en picado en un desafío más para San Francisco.
No hay en todo EEUU un lugar que acumule más vacantes de oficinas que esa ciudad: un 30%. Y donde se mantienen, es a costa de los precios. En el distrito financiero, algunas torres de oficinas han cambiado de manos en los últimos meses por una cuarta parte del precio que hace tres años.
Los impagos aquí también están a la orden del día. WeWork dejó de pagar en abril un préstamo de 240 millones correspondiente al edificio del número 600 California Street donde aloja sus oficinas. Antes, en noviembre, Elon Musk dejó de pagar el alquiler de las oficinas de Twitter en el centro de San Francisco.
A la par que aumentan los incumplimientos en múltiples clases de activos de propiedad, lo hace la preocupación por una caída en los ingresos fiscales de la ciudad que podría alimentar el 'bucle fatal' y sumir a la ciudad en una espiral económica y social imposible de revertir. Para alejar este escenario, los propietarios de algunos de los edificios icónicos de San Francisco, como la Pirámide Transamerica y la sede central de Uber en Mission Bay, han solicitado a la ciudad que reduzca su carga fiscal debido a que el valor de sus propiedades se ha desplomado.
Menos residentes y más delincuencia: el fentanilo toma las calles
El éxodo de residentes es también una realidad. Las razones para dejar la ciudad van desde la escasez de vivienda hasta el aumento de la delincuencia coincidente con la nueva oleada de opioides desatada por el fentanilo.
La lacra de este fármaco sintético se está dejando notar por todo EEUU, pero especialmente en Filadelfia y San Francisco. La 'droga zombie', como se la conoce por los efectos que genera entre los consumidores enganchados a ella, fue aprobada por la Administración de Drogas y Alimentos de EEUU como remedio al dolor intenso. Más barata que otras drogas, la epidemia de fentanilo se ha convertido en la principal causante de las muertes por sobredosis en el país.
En San Francisco, el número de fallecimientos por esta causa supera la media: de las 620 muertes en 2022 por sobredosis, el 72% se atribuyeron al opioide, según datos publicados por el Departamento de Salud Pública de San Francisco. Desde 2020, este calmante ha provocado en la ciudad el doble de muertes que el covid, unas 2.000.
