- El índice de asequibilidad de los hogares cae a mínimos históricos este año
- El incremento del coste de la hipoteca, hasta máximos del año 2000, no se ha compensado
- Los compradores se quejan más de la falta de oferta que de los precios
Comprar una casa no sólo se ha convertido en una odisea para una familia media en una gran capital europea. La situación del mercado inmobiliario en Estados Unidos se ha complicado tanto, que la capacidad de comprar una casa media en el país está en los niveles más bajos desde que se creó el Índice de Asequibilidad de los Hogares en el año 1986. La combinación del incremento de los costes hipotecarios en el país, junto a unos precios que no caen en consonancia y que no se compensan con el aumento salarial, además de una oferta escasa, ha generado esta situación.
El mercado inmobiliario es uno de los más sensibles a las subidas de tipos de interés. Es habitual que el precio de los activos inmobiliarios sufra correcciones importantes cuando los bancos centrales encarecen el precio de la deuda, al ser un bien que se suele comprar asumiendo deuda. En Estados Unidos el coste de las hipotecas a 30 años ha escalado desde principios de 2022 a un ritmo vertiginoso, y ya ha llegado a rozar el 7,9%, el nivel más alto que se ha visto desde el año 2000, algo que, sin embargo, no se ha traducido en un descenso comparable en los precios de las casas.
La situación ha llegado a un extremo que nunca se había visto, haciendo que el poder adquisitivo de una familia media estadounidense no sea suficiente para comprar una casa, algo que nunca antes había ocurrido desde que se creó, en 1986, el índice de asequibilidad de las casas del país: el último dato publicado, del pasado mes de junio, marcaba los 92,7 puntos, un mínimo histórico que confirma cómo comprar una casa se ha convertido en una pesadilla en Estados Unidos (por debajo de 100 puntos el índice refleja contracción).
El índice que elabora la Asociación Nacional de Promotores Inmobiliarios cruza los ingresos medios de una familia con el coste de adquirir una vivienda utilizando financiación convencional, es decir una hipoteca media a tipo fijo.
Las señales de un mercado ahogado
El coste de una hipoteca a 30 años a tipo fijo se ha multiplicado por 2,6 veces en menos de dos años, desde el 3% hasta el 7,8%, siguiendo la estela de la subida de tipos más rápida en casi 5 décadas por parte de la Reserva Federal estadounidense (Fed). Esta subida no se ha visto compensada por un incremento salarial, ni tampoco con un descenso de los precios de las casas que equilibrase las cuentas para una familia media.
Desde principios de 2020 hasta octubre de 2022, el precio de una casa en Estados Unidos ha experimentado el rally más rápido de su historia, pasando de los 300.000 dólares de precio medio hasta casi tocar los 500.000. Desde el 31 de octubre de 2022 el aumento de tipos ha tenido algo de efecto de cara a moderar los precios, pero la corrección no ha sido demasiado fuerte: un 13%.
Al mismo tiempo, los ingresos reales (el dato que incluye el efecto de la inflación) de los ciudadanos no han experimentado un repunte significativo en los últimos años, moviéndose en una horquilla de entre el 1% y el -0,5% de crecimiento mensual desde principios de 2021. El último dato, de agosto, reflejó un crecimiento del 0,1%.
El apalancamiento de las familias es ahora mucho menor de lo que era en los años de la Gran Crisis Financiera, y muchos analistas destacan el esfuerzo que han hecho los hogares del gigante norteamericano para reducir su deuda, pero esto no significa que el ahorro acumulado por las familias haya crecido demasiado. De hecho, si se compara con los niveles que se llegaron a tocar durante la pandemia, en 2020 y 2021, el retroceso ha sido enorme, pasando de los 6 billones de dólares que se llegaron a alcanzar en 2020, hasta el entorno de los 800.000 millones de dólares actuales.
Toda esta situación ha terminado haciendo que comprar una casa en Estados Unidos se convierta en una pesadilla, pero hay otro elemento que está pesando en gran medida en el mercado: la falta de oferta.
Las familias no encuentran las casas que quieren
Este verano, el gran problema que han tenido los compradores de casas en EEUU ha tenido que ver con la escasez de casas disponibles a la venta. Según la última encuesta del portal inmobiliario Realtor.com, publicada este mes de septiembre, el principal problema que ha reconocido tener el comprador medio tiene que ver con la falta de inventarios, es decir, la oferta de casas disponible que ellos considerasen apropiadas, al margen del precio. Así lo reconocía el 60,3% de los encuestados, frente a un 36,7% que reconocía no poder pagar la casa que querían elegir.
En ambos casos se trata de un porcentaje que no ha dejado de crecer desde 2019, año tras año, desde el 52,9% de aquel momento en el caso de los consumidores que no encuentran la casa adecuada. Entonces, sólo un 29% decía no poder pagar la casa que querían, casi 8 puntos porcentuales por debajo de los niveles que muestra la encuesta actual. Danielle Hale, economista jefe del portal inmobiliario, explica ahora cómo "las nuevas casas listadas en el mercado han crecido en agosto frente al mes anterior, pero esta cifra es todavía la mitad de la que había normalmente en el mes de agosto durante los años previos a la pandemia".
Desde Bloomberg coinciden con este análisis, al destacar cómo "el aumento de las hipotecas ha contribuido a generar que el índice de asequibilidad de las casas caiga a mínimos históricos, al reducir la demanda y también los incentivos de los constructores", explican desde la agencia. Eso sí, el mercado está reconstruyéndose, y parece que se está empezando a producir una reacción: "Está habiendo un cambio: las solicitudes para empezar a construir casas, que es un buen proxy para la construcción en el futuro, han crecido en agosto al ritmo más rápido del ultimo año", indican. Habrá que esperar a ver si esto es suficiente para desatascar el embudo inmobiliario en Estados Unidos en el medio plazo.
